私人房屋租賃是私人房屋的租賃，是整個租賃市場的主體。就農村私人住房而言，目前的限制主要針對宅基地，而不是住房，因此農村住房租賃不存在法律障礙；城市私人住房租賃限制不多，可以作為租賃合同的主體。就目前的實踐來看，農村民房和城市民房在租賃方面基本沒有區別。因此，在處理過程中可以忽略它們之間的差異。在審判實踐中，涉及私人房屋租賃的糾紛主要包括以下幾個方面：（1）目前未經登記批準的房屋租賃合同是否影響合同效力，許多地方要求房屋租賃合同必須經縣級以上地方人民政府批準或者登記。合同到底該核準還是登記在一些地方存在爭議。我們認為，《城市房地產管理法》第五十三條關于房屋租賃合同應當向房地產管理部門登記的規定，以及地方法規要求的審批和登記，不影響租賃合同的效力?！逗贤ㄈ舾山忉專ㄒ唬返诰艞l對合同登記與效力的關系作了明確的解釋。法律雖然有一些規定，但沒有規定未經登記的合同無效。而且，這些規定的立法本意只是出于行政管理的需要，需要當事人配合，以達到加強國家對流動人口的管理，防止國家稅收流失的目的，而不是否認合同的效力。（2） 出租人能否以停電、停煤（氣）、停水為手段先進行航牌？在房屋租賃合同中，承租人不支付租金，且租賃方便停電、停煤（氣）、停水的，是否構成首次履行抗辯？我們認為，在租賃合同中，當事人不僅可以約定先支付租金，而且可以約定先使用租賃物后再支付租金。因此，是否構成先履行抗辯應當結合具體案件進行判斷。而且，出租人斷電、斷氣、斷水的行為在不同情況下也可能有不同的含義。如果是為了不讓承租人繼續使用房屋而切斷電、氣、水，應視為解除合同的請求；如果是為了讓承租人支付租金，則對拖欠部分構成相應的抗辯。

對于出租人采取上述行為后，承租人是否應支付相應期間的租金，我們認為還應結合具體情況進行分析。在停電等行為尚未從根本上影響承租人使用房屋的情況下，如以居住為目的的租賃合同，承租人使用不便但無電仍能達到居住目的的，繼續使用房屋的承租人只應減少租金而不應增加租金完全不付款；如果停電等行為從根本上影響承租人對房屋的使用，如果房屋是以餐飲為目的出租的，出租人將采取上述行為，使承租人無法實現合同目的。此時，承租人將不必在租期內繼續支付租金。但在后一種情況下，如果承租人在停電期間仍占有房屋，則應結合出租人是否愿意解除合同、是否給予合理的搬出期限等因素，考慮是否給予出租人相應的賠償。（3） 判斷出租人“一房兩租”合同效力的標準如果出租人前后與不同的承租人簽訂租賃合同，并將房屋交付其中一人，如何確認租賃合同的效力？比如，前者的承租人要求以后簽訂合同，而后者則是無效的，比如我們該怎么辦？

我們認為，如果出租人與不同的承租人簽訂租賃合同，則租賃合同有效。租賃合同的效力并不因承租人已簽訂數份合同而無效。因此，承租人可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，應當向不能履行的承租人承擔違約責任。如果出租人已將房屋實際交付給其中一人，而其他承租人主張出租人應當繼續履行，法院可以不予支持，因為事實上不可能繼續履行。本案中，法院在審理過程中，可以向當事人說明，允許其變更債權，向出租人提起違約訴訟。當事人不改變請求的，可以拒絕。

由于出租人和所有承租人簽訂的租賃合同都是有效的，因此不支持先前簽訂合同的承租人聲稱之后的租賃合同無效。根據《合同法》的相關規定，出租人在出租房屋時有權保證承租人的使用和收入。只要承租人的權利受到損害，無論是出租人的原因還是第三人的原因，都屬于履行合同的瑕疵，出租人應當負責消除。缺陷未消除，影響承租人收入的，承租人可以要求減少租金。（5） 第三人侵害房屋時，承租人是否可以直接向侵權人主張權利。承租人出租房屋后，有權占有、使用和受益。第三人的行為影響上述權利時，承租人可以根據租賃權請求排除妨礙和損害賠償。但是，房屋所有人也可以根據房屋所有權向侵權人主張權利。盡管這兩種性質不同的權利有其各自的范圍。然而，從實際行使的角度看，房屋所有權人對房屋的權利與承租人對房屋的權利有時是交叉的。因此，如何行使和協調雙方的權利一直是一個有爭議的問題。我們認為，雙方權利的行使應當遵循以下原則：對于雙方權利重疊的部分，一方行使權利的，另一方可以加入主張權利的一方，但不能單獨主張權利。同時，由于業主權利與承租人權利不一致，應當分別主張，對方不能主張屬于對方的權利。如果承租人可以要求侵權人承擔因故意或者重大過失造成的經營損失，出租人不能主張；同樣，如果第三人侵害的權利只是出租人的權利，而不是承租人的權利，承租人也不能行使損害賠償請求權。（6） 未登記的租賃合同能否抵制房屋買賣的判斷標準，一直是爭議的焦點。有人認為，登記不影響買賣不違背租賃原則的適用，租賃合同可以對抗。也有人認為，未注冊不能用于銷售合同。這兩種觀點在這個問題上實際上代表了兩種不同的價值觀。按照前者的觀點，房屋買受人不能以不知道租賃合同存在為由要求承租人轉讓房屋，但買受人仍可以以出賣人未告知為由要求解除買賣合同或者要求出賣人承擔其他責任。承租人和買受人都有補救辦法。但價值判斷傾向于維持租賃合同的現狀，加強對承租人的保護，但對于買受人而言，交易風險可能增加，交易的安全性將受到影響；后一種觀點認為，承租人不得使用未登記的租賃合同對抗買受人，只能轉讓，轉讓后向出賣人主張損害賠償等違約責任，其權益也可以受到法律保護。其價值判斷傾向于維護交易的安全性，并對租賃權的“物權”效力施加一定的限制。你知道嗎