根據《民法通則》、《擔保法》及相關司法解釋，我國按照抵押權的優先順序處理房屋租賃與抵押的關系。《合同法》第229條規定：“租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關于貫徹執行民事訴訟法通則若干問題的意見》第一百一十九條第二款《中華人民共和國房屋法（試行）》規定：“私人房屋租賃期間，因出售、贈與、繼承等原因轉讓房屋產權的，原租賃合同對承租人和新主人繼續有效。”這是“出售不中斷”的原則“租賃”是租賃物權的集中體現。所謂“賣不破租”，是指在租賃合同期間，出租人將租賃房屋轉讓給第三人的，租賃合同對受讓人仍然有效。《中華人民共和國租賃法》第四十八條規定，對租賃物有書面擔保的，按照“舉重顯輕”的法律解釋原則繼續有效，可以認為先成立的租賃合同可以對抗已成立的抵押權以后再說。即使抵押權人為了實現抵押權而對抵押房屋進行強制拍賣，租賃關系仍然可以對抗買受人，這是拍賣不能違背租賃的原則。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條明確規定：“抵押人將租賃物抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物受讓人繼續有效”，因此，抵押人應當將租賃事實告知承租人和抵押權人，由抵押權人決定是否接受抵押。否則，抵押人應當對抵押權人造成的損害承擔賠償責任。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人出租抵押物的，抵押物實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時，抵押人未書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應當賠償承租人因租賃抵押物而遭受的損失；抵押人書面通知承租人該物已抵押的，賠償損失因實現抵押權給承租人造成的損失，由承租人承擔。”可見，后設租賃關系對前設抵押權沒有對抗性影響。抵押權人實現權利后，可以通過無租賃關系（即無權利瑕疵）的房屋買賣、拍賣等方式獲得清償，租賃關系對受讓人不具有約束力。承租人可以根據承租人與出租人之間的內部合同關系主張權利，即租賃合同訂立時出租人未告知承租人抵押事實的，出租人應當承擔損害賠償責任；已告知的，承租人應當承擔損害賠償責任。但需要注意的是，出租人與承租人之間仍然存在租賃合同關系，承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。也就是說，即使租賃關系成立后，承租人仍對租賃房屋享有優先購買權。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條規定：“承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人不按照本法規定出售房屋的《合同法》第二百三十條也有類似規定。由此可見，優先購買權是以租賃關系的存在為條件的，即只要租賃合同關系存在，優先購買權就存在。承租人的優先購買權有其法律依據，即抵押權是一種擔保物權，其實質是實現債權，只要抵押權人從抵押物中獲得相當的賠償。因此，無論租賃關系如何建立，承租人都有優先購買權。