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未經同意轉租的法律效力是什么

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-07 · 324人看過

房屋轉租和租賃權轉讓是改變和轉讓房屋租賃關系的兩種典型方式。特別是隨著對商鋪、寫字樓等非住宅類房屋投資的增加，其在實際操作中的應用越來越普遍。但二者在法律性質和實踐操作上存在較大差異。我國《合同法》對租賃合同關系有專門的規定，但對租賃權的轉讓沒有明確的規定。然而，在社會經濟生活中，存在著大量的租賃權轉讓行為。轉租與租賃權轉讓是兩種不同的法律關系。因為它們以租賃權為基礎，涉及出租人、承租人和第三人，存在權利義務轉移，在審判實踐中容易混淆。因此，厘清轉租與租賃權轉讓的概念，嚴格區分二者具有重要的現實意義。首先，從法律關系的構成來看，房屋轉租是指承租人在租賃期間將租賃房屋的部分或者全部轉租出去的行為。轉租是指承租人與轉租人之間訂立新的租賃合同。轉租后，轉租人仍有租賃權。由此形成了兩種相互獨立、相互牽連的契約關系，即產權人與承租人（轉租人）之間的主租賃合同和承租人（轉租人）與轉租人之間的轉租合同。因此，承租人扮演著雙重角色。他不僅與作為承租人的業主履行主租賃合同，還與作為出租人的轉租人履行主租賃合同，即雙方之間的轉租合同。租賃權轉讓是指承租人在租賃期間將房屋租賃權轉讓給第三人，即承租人與房屋產權人之間的租賃合同終止，承租人退出租賃關系，轉讓租賃權的第三人與房屋產權人建立新的租賃合同關系。其次，從有效法律行為的前提來看，承租人轉租房屋或者轉讓房屋租賃權，都需要出租人的書面同意，但書面同意的形式略有不同。轉租一般有兩種形式，一種是轉租條款已在本租賃合同中約定，另一種是出租人在本租賃合同之外出具的同意書。租賃權轉讓屬于合同一方（承租人）在法律性質上對合同權利義務的一般轉讓，通常在合同中沒有事先約定，只能取得出租人的同意。第三，從違反上述前提條件的法律后果來看（即承租人未取得出租人的書面同意），出租人可以直接以轉租方式與承租人解除租賃合同；在租賃權轉讓中，出租人只有向第三人申報租賃權轉讓的權利無效，但無權終止其與承租人之間的租賃合同。

第四，轉租過程中，本合同附有轉租合同，具體如下：

1。轉租期間，轉租合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同相應變更；

2。轉租期間，轉租合同終止的，轉租合同相應終止；

3。轉租合同約定的租賃期限不得超過本租賃合同約定的租賃期限。租賃權轉讓后，由于承租人退出租賃合同，第三人與出租人建立租賃關系時，不受終止租賃合同的約束，重新設定雙方的權利義務。你知道嗎

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