案例簡介:被告拒絕履行房屋買賣合同,抵押房屋不能過戶
原、被告雙方于2015年9月26日簽訂《房屋買賣合同》,約定由原告以675萬元的價格購買被告所有的上海市黃浦區復興東路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋),約定,2016年1月30日簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》,原告于簽訂該示范文本合同當日支付被告400萬元,余款275萬元由原告向銀行申請貸款;雙方應于2016年3月30日前辦理房地產過戶手續。2015年9月26日,原告支付定金50萬元。2015年11月5日,雙方經居間方打印了示范文本的《上海市房地產買賣合同》,但被告不同意簽字。同日,雙方簽訂了《補充協議》一份,約定,房屋交易價格為678萬元(被告凈到手價);該價格在《上海市房地產買賣合同》中約定608萬元(被告凈到手價),另外70萬元作為裝修補貼款,不寫入合同;2015年11月10日前,原告應支付200萬元,2016年1月31日前,原告應支付第二筆款項200萬元,剩余278萬元原告通過銀行貸款支付給被告。合同簽訂后,原告于當日支付了150萬元,于2月3日支付了200萬元。至此,原告已經支付被告房款400萬元。但是之后,被告始終不愿意與原告辦理系爭房屋的過戶手續。由于上述時間段內,房價上漲,2016年3月25日,上海市出臺新政,對非上海戶籍家庭購房等情況作出了更嚴格限制,造成原告被限制購房。被告在知道原告屬于新政被限購的對象,無法再次網簽示范合同文本的情況下,卻提出要求重新進行網簽。原告認為,2015年11月5日的《上海市房地產買賣合同》以及《補充協議》合法有效,被告的行為構成違約,應當承擔違約責任。被告辯稱,沒有看到過網簽的示范文本合同,且原告未支付首期房款,構成違約。
法院判決:被告注銷房屋抵押登記,協助原告過戶并支付違約金
原、被告2015年9月26日簽訂《房屋買賣合同》,就系爭房屋的買賣、房地產轉讓價格、價款的支付、房屋的交付和過戶時間、違約責任等事項作出了明確的約定,雙方的房屋買賣合同關系成立。雙方于2015年11月5日經居間方通過房地產交易系統打印了示范文本的《上海市房地產買賣合同》(合同編號XXXXXXX),該《上海市房地產買賣合同》雖未經原、被告雙方簽字確認,但是根據同日簽訂的《補充協議》,原、被告雙方對于該合同已經從房地產交易系統中備案以及打印,并取得了合同編號是知曉的,被告稱其不知道合同內容,與《補充協議》所載明的情況不符,故對于被告的上述主張,本院不予采信。對于雙方在《補充協議》中做低房價,逃避稅收的約定,系雙方惡意串通,損害了國家利益,對于上述約定,本院依法確認無效,雙方的房屋交易價格應確定為678萬元。被告在取得原告支付的第二期房款后,理應在合理時間內承擔簽訂示范文本合同,及時歸還貸款,注銷抵押登記,協助原告辦理銀行貸款等合同義務,雖然被告稱一直要求中介催促原告辦理過戶,然而過戶的前提在于被告及時注銷抵押登記,并協助原告辦理貸款,對此被告并未積極履行,故被告的上述行為構成違約。
律師說法:有抵押的房屋可以買賣過戶嗎?
對于抵押房屋能否過戶的問題,一般情況下,被抵押或查封了的房屋都會在房管部門進行登記,如果該房屋已正式抵押備案登記,在沒有注銷抵押權的情況下,該房屋不可以過戶交易的。如果出賣方房產證抵押在銀行,說明業主還欠銀行貸款。如果想要順利過戶,有兩種方式,一種是買方和賣方協商到銀行,向銀行出具雙方關于房屋產權變更所達成的書面協議,經銀行核查;另一種方法,是聯系擔保公司擔保,把余款付清,取回房產證,再進行房產證過戶。所以,買方在購買房屋時,一定要注意查看該房屋上面是否具有抵押權負擔,不能只考慮眼前利益而忽視房屋過戶的風險,需要警惕少數人惡意轉移房屋所有權,放高利貸的違法行為。當房屋抵押權注銷了之后,三個工作日內即能出證,清潔產證經歸檔一個工作日后,然后就可以進行過戶變更登記。
買賣房屋是大事,稍不注意就有可能陷入有心人的圈套里,對于很多人來說一輩子的積蓄就打水漂了,所以在決定買之前,一定要到相關部門了解要買房屋的狀態是怎樣的,如果您需要法律幫助,律霸網也提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。
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