案例簡介：被告拒絕履行房屋買賣合同，抵押房屋不能過戶

原、被告雙方于2015年9月26日簽訂《房屋買賣合同》，約定由原告以675萬元的價格購買被告所有的上海市黃浦區復興東路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，約定，2016年1月30日簽訂示范文本的《上海市房地產買賣合同》，原告于簽訂該示范文本合同當日支付被告400萬元，余款275萬元由原告向銀行申請貸款;雙方應于2016年3月30日前辦理房地產過戶手續。2015年9月26日，原告支付定金50萬元。2015年11月5日，雙方經居間方打印了示范文本的《上海市房地產買賣合同》，但被告不同意簽字。同日，雙方簽訂了《補充協議》一份，約定，房屋交易價格為678萬元(被告凈到手價);該價格在《上海市房地產買賣合同》中約定608萬元(被告凈到手價)，另外70萬元作為裝修補貼款，不寫入合同;2015年11月10日前，原告應支付200萬元，2016年1月31日前，原告應支付第二筆款項200萬元，剩余278萬元原告通過銀行貸款支付給被告。合同簽訂后，原告于當日支付了150萬元，于2月3日支付了200萬元。至此，原告已經支付被告房款400萬元。但是之后，被告始終不愿意與原告辦理系爭房屋的過戶手續。由于上述時間段內，房價上漲，2016年3月25日，上海市出臺新政，對非上海戶籍家庭購房等情況作出了更嚴格限制，造成原告被限制購房。被告在知道原告屬于新政被限購的對象，無法再次網簽示范合同文本的情況下，卻提出要求重新進行網簽。原告認為，2015年11月5日的《上海市房地產買賣合同》以及《補充協議》合法有效，被告的行為構成違約，應當承擔違約責任。被告辯稱，沒有看到過網簽的示范文本合同，且原告未支付首期房款，構成違約。

法院判決：被告注銷房屋抵押登記，協助原告過戶并支付違約金

原、被告2015年9月26日簽訂《房屋買賣合同》，就系爭房屋的買賣、房地產轉讓價格、價款的支付、房屋的交付和過戶時間、違約責任等事項作出了明確的約定，雙方的房屋買賣合同關系成立。雙方于2015年11月5日經居間方通過房地產交易系統打印了示范文本的《上海市房地產買賣合同》(合同編號XXXXXXX)，該《上海市房地產買賣合同》雖未經原、被告雙方簽字確認，但是根據同日簽訂的《補充協議》，原、被告雙方對于該合同已經從房地產交易系統中備案以及打印，并取得了合同編號是知曉的，被告稱其不知道合同內容，與《補充協議》所載明的情況不符，故對于被告的上述主張，本院不予采信。對于雙方在《補充協議》中做低房價，逃避稅收的約定，系雙方惡意串通，損害了國家利益，對于上述約定，本院依法確認無效，雙方的房屋交易價格應確定為678萬元。被告在取得原告支付的第二期房款后，理應在合理時間內承擔簽訂示范文本合同，及時歸還貸款，注銷抵押登記，協助原告辦理銀行貸款等合同義務，雖然被告稱一直要求中介催促原告辦理過戶，然而過戶的前提在于被告及時注銷抵押登記，并協助原告辦理貸款，對此被告并未積極履行，故被告的上述行為構成違約。

律師說法：有抵押的房屋可以買賣過戶嗎?

對于抵押房屋能否過戶的問題，一般情況下,被抵押或查封了的房屋都會在房管部門進行登記,如果該房屋已正式抵押備案登記，在沒有注銷抵押權的情況下，該房屋不可以過戶交易的。如果出賣方房產證抵押在銀行,說明業主還欠銀行貸款。如果想要順利過戶，有兩種方式，一種是買方和賣方協商到銀行,向銀行出具雙方關于房屋產權變更所達成的書面協議，經銀行核查;另一種方法，是聯系擔保公司擔保，把余款付清，取回房產證，再進行房產證過戶。所以，買方在購買房屋時，一定要注意查看該房屋上面是否具有抵押權負擔，不能只考慮眼前利益而忽視房屋過戶的風險，需要警惕少數人惡意轉移房屋所有權,放高利貸的違法行為。當房屋抵押權注銷了之后，三個工作日內即能出證，清潔產證經歸檔一個工作日后，然后就可以進行過戶變更登記。

買賣房屋是大事，稍不注意就有可能陷入有心人的圈套里，對于很多人來說一輩子的積蓄就打水漂了，所以在決定買之前，一定要到相關部門了解要買房屋的狀態是怎樣的，如果您需要法律幫助，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。