據不完全統計，2014年6月至2015年8月，國內知名房地產企業或互聯網巨頭發起的房地產眾籌項目不少于20個，目標類型、參與方式、融資規模各不相同，可以用“萬華漸成風采”來形容。傳統的分類方法將眾籌分為股權眾籌、債務眾籌，產品眾籌和公益眾籌不適合房地產眾籌

對房地產眾籌進行科學嚴謹的分類是研究其本質、探索其發展規律的首要條件。針對這一需求，我們創造性地提出了房地產眾籌的“二維四象限”分類方法，即以“房地產企業眾籌的目的”為維度，將其分為兩類：融資開發和項目解構；以“眾籌投資者參與需求”為另一維度，將其分為購房消費和投融資兩大類，形成四個象限。房地產眾籌分為四類：融資開發型、營銷推廣型、開發融資型和運營融資型，如圖1所示，采用這種分類方法，所有的房地產眾籌項目都可以一個接一個地拿，不會錯過。接下來，我們將對各類房地產的眾籌進行說明1.融資開發型的眾籌這種房地產的特點是開發商的目的是獲取開發建設資金，而投資者的目的主要是為了獲得房屋產權。可細分為兩個子類：（1）定向型這種眾籌是針對特定的合作投資者。典型案例是石家莊中煤城市定制，具有以下特點：

通常在項目審批或征地前進行。為了減少拿地和后期銷售的不確定性，開發商對合作單位的篩選條件一般都比較嚴格，要求合作單位對定向拿地有一定的影響力，一定數量的員工普遍有購房需求，大幅度的房價折扣是投資者收入的保障，但投資者在拿地前幾乎要支付全部購房款，而開發商在這一過程中只獲得管理收益，優勢在于在拿地前完成認購，眾籌資金量大，這大大減少了開發商自有資金在開發建設過程中的投入

開發商能否拿到土地，能拿到什么價格，以及開發商的專業能力、成本控制能力和資金實力，都是不確定的。如果開發商的投資過低，對眾籌投資的依賴性很強，就很難保證風險控制意識，風險最終會轉移到眾籌參與者身上（2）非定向的這種眾籌是針對公眾投資者的。典型案例是平安豪放碧桂園眾籌，其特點是：通常在征地后、項目建設前進行，為項目建設階段提供低成本資金，降低項目負債率，而同時，也有利于鎖定一批打算提前購房的人群。通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統融資方式資金成本的情況，參與門檻普遍較高，而投資者需要在預售前付清所有房款，眾籌項目被打包成保險、債券等金融產品。通過產品設計，投資者可以避免與開發商直接接觸，規避集資建房的法律風險

投資者的收益主要體現在前期眾籌的目標價將遠遠低于樓盤的銷售價格，房價折扣一般維持在10%左右的年化收益率，差價成為主要的盈利渠道

開發商雖然在銷售價格上獲得了一定的利潤，但通過眾籌降低了融資、銷售等環節的成本，從而獲得收益，實現購房客戶的提前鎖定2.市場推廣型眾籌這種房地產眾籌的特點是開發商以項目退役為目的，投資者主要以取得房屋產權為目的。可細分為五個子類

（1）前期團購的典型案例包括平安豪放北萬科城眾籌、當代北辰cocooma眾籌和**地產-**員工寶

這種眾籌一般在項目預售前進行。只有該項目符合房屋預售條件，參建方才有權行使選擇權，全額支付房屋價款，以優惠價格取得房屋產權。參與門檻相對較高。開發商一般承諾“基本收益率+購房優惠價”的收入。眾籌過程中，一般會設定一定的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出

（2）團購的典型案例是京東遠洋募集的5000元人民幣的折扣房。這種眾籌項目涉及房地產，因此與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區別（3）抽獎的典型案例是北京東源洋行1.1折。這種眾籌是項目取得預售證后，以客戶存儲為目的的營銷活動。參與門檻普遍較低。通過彩票可能產生的高回報，我們鼓勵盡可能多的投資者參與，從而擴大活動的影響力，使房地產升溫。周期通常很短。沒有中獎的參與者既沒有損失也沒有收獲（4）彩票的典型案例是北京東源遠洋籌得的11元首付。這種眾籌是項目取得預售證后，以客戶存儲為目的的營銷活動。一般來說，參與的門檻很低。通過彩票可能帶來的高回報，鼓勵更多的投資者參與，從而擴大活動的影響力，使房地產升溫。周期通常很短。未能中獎的參與者可支付一定的沉沒成本（相當于彩票的成本）

（5）拍賣類型的典型案例是**萬科城100平方米全套三房眾籌。這種眾籌是在項目取得預售證后，以客戶存儲為目的，通過投資者招標的方式，探索市場接受項目定價的一種營銷活動。參與門檻普遍較低。通過拍賣、高收益等形式，鼓勵盡可能多的投資者參與，擴大活動影響力，讓房地產升溫。周期通常很短。所有參與者都能獲得收益（優惠購買折扣或拍賣收益分成）

這種眾籌其實和REITs很相似，只是以眾籌的名義出售，減少了個人投資者的投資額度，達到拓寬開發建設資金來源的目的，有利于實現開發商資產輕量化經營。這種眾籌需要開發商項目從前期規劃到開發建設再到投資運營的一整套商業模式得到投資者的高度認可。一般來說，門檻較高，持有期較長，一般需要3年以上

租金、稅收等制度的缺陷從根本上決定了這種眾籌模式在我國不能大規模推廣。現有案例必須依靠開發商的價格折扣來實現眾籌的高收益，而依靠開發商的回購擔保來降低投資風險

4.運營融資眾籌這種房地產眾籌的特點是開發商主要以項目退役為目的，而投資者主要以投融資收益為目的。目前，市場上出現的案例很多，包括方寶中信豫園眾籌（以別墅為主）、平安豪富