據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年6月至2015年8月，國內知名房地產企業(yè)或互聯(lián)網巨頭發(fā)起的房地產眾籌項目不少于20個，目標類型、參與方式、融資規(guī)模各不相同，可以用“萬華漸成風采”來形容。傳統(tǒng)的分類方法將眾籌分為股權眾籌、債務眾籌，產品眾籌和公益眾籌不適合房地產眾籌

對房地產眾籌進行科學嚴謹?shù)姆诸愂茄芯科浔举|、探索其發(fā)展規(guī)律的首要條件。針對這一需求，我們創(chuàng)造性地提出了房地產眾籌的“二維四象限”分類方法，即以“房地產企業(yè)眾籌的目的”為維度，將其分為兩類：融資開發(fā)和項目解構；以“眾籌投資者參與需求”為另一維度，將其分為購房消費和投融資兩大類，形成四個象限。房地產眾籌分為四類：融資開發(fā)型、營銷推廣型、開發(fā)融資型和運營融資型，如圖1所示，采用這種分類方法，所有的房地產眾籌項目都可以一個接一個地拿，不會錯過。接下來，我們將對各類房地產的眾籌進行說明1.融資開發(fā)型的眾籌這種房地產的特點是開發(fā)商的目的是獲取開發(fā)建設資金，而投資者的目的主要是為了獲得房屋產權。可細分為兩個子類：（1）定向型這種眾籌是針對特定的合作投資者。典型案例是石家莊中煤城市定制，具有以下特點：

通常在項目審批或征地前進行。為了減少拿地和后期銷售的不確定性，開發(fā)商對合作單位的篩選條件一般都比較嚴格，要求合作單位對定向拿地有一定的影響力，一定數(shù)量的員工普遍有購房需求，大幅度的房價折扣是投資者收入的保障，但投資者在拿地前幾乎要支付全部購房款，而開發(fā)商在這一過程中只獲得管理收益，優(yōu)勢在于在拿地前完成認購，眾籌資金量大，這大大減少了開發(fā)商自有資金在開發(fā)建設過程中的投入

開發(fā)商能否拿到土地，能拿到什么價格，以及開發(fā)商的專業(yè)能力、成本控制能力和資金實力，都是不確定的。如果開發(fā)商的投資過低，對眾籌投資的依賴性很強，就很難保證風險控制意識，風險最終會轉移到眾籌參與者身上（2）非定向的這種眾籌是針對公眾投資者的。典型案例是平安豪放碧桂園眾籌，其特點是：通常在征地后、項目建設前進行，為項目建設階段提供低成本資金，降低項目負債率，而同時，也有利于鎖定一批打算提前購房的人群。通常適用于區(qū)域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式資金成本的情況，參與門檻普遍較高，而投資者需要在預售前付清所有房款，眾籌項目被打包成保險、債券等金融產品。通過產品設計，投資者可以避免與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風險

投資者的收益主要體現(xiàn)在前期眾籌的目標價將遠遠低于樓盤的銷售價格，房價折扣一般維持在10%左右的年化收益率，差價成為主要的盈利渠道

開發(fā)商雖然在銷售價格上獲得了一定的利潤，但通過眾籌降低了融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，從而獲得收益，實現(xiàn)購房客戶的提前鎖定2.市場推廣型眾籌這種房地產眾籌的特點是開發(fā)商以項目退役為目的，投資者主要以取得房屋產權為目的。可細分為五個子類

（1）前期團購的典型案例包括平安豪放北萬科城眾籌、當代北辰cocooma眾籌和**地產-**員工寶

這種眾籌一般在項目預售前進行。只有該項目符合房屋預售條件，參建方才有權行使選擇權，全額支付房屋價款，以優(yōu)惠價格取得房屋產權。參與門檻相對較高。開發(fā)商一般承諾“基本收益率+購房優(yōu)惠價”的收入。眾籌過程中，一般會設定一定的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出

（2）團購的典型案例是京東遠洋募集的5000元人民幣的折扣房。這種眾籌項目涉及房地產，因此與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區(qū)別（3）抽獎的典型案例是北京東源洋行1.1折。這種眾籌是項目取得預售證后，以客戶存儲為目的的營銷活動。參與門檻普遍較低。通過彩票可能產生的高回報，我們鼓勵盡可能多的投資者參與，從而擴大活動的影響力，使房地產升溫。周期通常很短。沒有中獎的參與者既沒有損失也沒有收獲（4）彩票的典型案例是北京東源遠洋籌得的11元首付。這種眾籌是項目取得預售證后，以客戶存儲為目的的營銷活動。一般來說，參與的門檻很低。通過彩票可能帶來的高回報，鼓勵更多的投資者參與，從而擴大活動的影響力，使房地產升溫。周期通常很短。未能中獎的參與者可支付一定的沉沒成本（相當于彩票的成本）

（5）拍賣類型的典型案例是**萬科城100平方米全套三房眾籌。這種眾籌是在項目取得預售證后，以客戶存儲為目的，通過投資者招標的方式，探索市場接受項目定價的一種營銷活動。參與門檻普遍較低。通過拍賣、高收益等形式，鼓勵盡可能多的投資者參與，擴大活動影響力，讓房地產升溫。周期通常很短。所有參與者都能獲得收益（優(yōu)惠購買折扣或拍賣收益分成）

這種眾籌其實和REITs很相似，只是以眾籌的名義出售，減少了個人投資者的投資額度，達到拓寬開發(fā)建設資金來源的目的，有利于實現(xiàn)開發(fā)商資產輕量化經營。這種眾籌需要開發(fā)商項目從前期規(guī)劃到開發(fā)建設再到投資運營的一整套商業(yè)模式得到投資者的高度認可。一般來說，門檻較高，持有期較長，一般需要3年以上

租金、稅收等制度的缺陷從根本上決定了這種眾籌模式在我國不能大規(guī)模推廣。現(xiàn)有案例必須依靠開發(fā)商的價格折扣來實現(xiàn)眾籌的高收益，而依靠開發(fā)商的回購擔保來降低投資風險

4.運營融資眾籌這種房地產眾籌的特點是開發(fā)商主要以項目退役為目的，而投資者主要以投融資收益為目的。目前，市場上出現(xiàn)的案例很多，包括方寶中信豫園眾籌（以別墅為主）、平安豪富