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房地產眾籌的主要模式有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2021-06-17 · 131人看過

據(jù)不完全統(tǒng)計,2014年6月至2015年8月,國內知名房地產企業(yè)或互聯(lián)網巨頭發(fā)起的房地產眾籌項目不少于20個,目標類型、參與方式、融資規(guī)模各不相同,可以用“萬華漸成風采”來形容。傳統(tǒng)的分類方法將眾籌分為股權眾籌、債務眾籌,產品眾籌和公益眾籌不適合房地產眾籌

對房地產眾籌進行科學嚴謹?shù)姆诸愂茄芯科浔举|、探索其發(fā)展規(guī)律的首要條件。針對這一需求,我們創(chuàng)造性地提出了房地產眾籌的“二維四象限”分類方法,即以“房地產企業(yè)眾籌的目的”為維度,將其分為兩類:融資開發(fā)和項目解構;以“眾籌投資者參與需求”為另一維度,將其分為購房消費和投融資兩大類,形成四個象限。房地產眾籌分為四類:融資開發(fā)型、營銷推廣型、開發(fā)融資型和運營融資型,如圖1所示,采用這種分類方法,所有的房地產眾籌項目都可以一個接一個地拿,不會錯過。接下來,我們將對各類房地產的眾籌進行說明1.融資開發(fā)型的眾籌這種房地產的特點是開發(fā)商的目的是獲取開發(fā)建設資金,而投資者的目的主要是為了獲得房屋產權。可細分為兩個子類:(1)定向型這種眾籌是針對特定的合作投資者。典型案例石家莊中煤城市定制,具有以下特點:

通常在項目審批或征地前進行。為了減少拿地和后期銷售的不確定性,開發(fā)商對合作單位的篩選條件一般都比較嚴格,要求合作單位對定向拿地有一定的影響力,一定數(shù)量的員工普遍有購房需求,大幅度的房價折扣是投資者收入的保障,但投資者在拿地前幾乎要支付全部購房款,而開發(fā)商在這一過程中只獲得管理收益,優(yōu)勢在于在拿地前完成認購,眾籌資金量大,這大大減少了開發(fā)商自有資金在開發(fā)建設過程中的投入

開發(fā)商能否拿到土地,能拿到什么價格,以及開發(fā)商的專業(yè)能力、成本控制能力和資金實力,都是不確定的。如果開發(fā)商的投資過低,對眾籌投資的依賴性很強,就很難保證風險控制意識,風險最終會轉移到眾籌參與者身上(2)非定向的這種眾籌是針對公眾投資者的。典型案例是平安豪放碧桂園眾籌,其特點是:通常在征地后、項目建設前進行,為項目建設階段提供低成本資金,降低項目負債率,而同時,也有利于鎖定一批打算提前購房的人群。通常適用于區(qū)域房價上漲預期與資金成本不匹配,項目利潤不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式資金成本的情況,參與門檻普遍較高,而投資者需要在預售前付清所有房款,眾籌項目被打包成保險、債券等金融產品。通過產品設計,投資者可以避免與開發(fā)商直接接觸,規(guī)避集資建房的法律風險

投資者的收益主要體現(xiàn)在前期眾籌的目標價將遠遠低于樓盤的銷售價格,房價折扣一般維持在10%左右的年化收益率,差價成為主要的盈利渠道

開發(fā)商雖然在銷售價格上獲得了一定的利潤,但通過眾籌降低了融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本,從而獲得收益,實現(xiàn)購房客戶的提前鎖定2.市場推廣型眾籌這種房地產眾籌的特點是開發(fā)商以項目退役為目的,投資者主要以取得房屋產權為目的。可細分為五個子類

(1)前期團購的典型案例包括平安豪放北萬科城眾籌、當代北辰cocooma眾籌和**地產-**員工寶

這種眾籌一般在項目預售前進行。只有該項目符合房屋預售條件,參建方才有權行使選擇權,全額支付房屋價款,以優(yōu)惠價格取得房屋產權。參與門檻相對較高。開發(fā)商一般承諾“基本收益率+購房優(yōu)惠價”的收入。眾籌過程中,一般會設定一定的鎖定期,鎖定期內參與者不得申請退出

(2)團購的典型案例是京東遠洋募集的5000元人民幣的折扣房。這種眾籌項目涉及房地產,因此與一般的商品促銷和消費團購沒有太大區(qū)別(3)抽獎的典型案例是北京東源洋行1.1折。這種眾籌是項目取得預售證后,以客戶存儲為目的的營銷活動。參與門檻普遍較低。通過彩票可能產生的高回報,我們鼓勵盡可能多的投資者參與,從而擴大活動的影響力,使房地產升溫。周期通常很短。沒有中獎的參與者既沒有損失也沒有收獲(4)彩票的典型案例是北京東源遠洋籌得的11元首付。這種眾籌是項目取得預售證后,以客戶存儲為目的的營銷活動。一般來說,參與的門檻很低。通過彩票可能帶來的高回報,鼓勵更多的投資者參與,從而擴大活動的影響力,使房地產升溫。周期通常很短。未能中獎的參與者可支付一定的沉沒成本(相當于彩票的成本)

(5)拍賣類型的典型案例是**萬科城100平方米全套三房眾籌。這種眾籌是在項目取得預售證后,以客戶存儲為目的,通過投資者招標的方式,探索市場接受項目定價的一種營銷活動。參與門檻普遍較低。通過拍賣、高收益等形式,鼓勵盡可能多的投資者參與,擴大活動影響力,讓房地產升溫。周期通常很短。所有參與者都能獲得收益(優(yōu)惠購買折扣或拍賣收益分成)

<3.開發(fā)融資眾籌這種房地產眾籌的特點是開發(fā)商主要以獲取開發(fā)建設資金為目的,而投資者主要以獲取投融資收益為目的。目前市場上的案例很少,萬達“文傳一號”就是一個典型的例子

這種眾籌其實和REITs很相似,只是以眾籌的名義出售,減少了個人投資者的投資額度,達到拓寬開發(fā)建設資金來源的目的,有利于實現(xiàn)開發(fā)商資產輕量化經營。這種眾籌需要開發(fā)商項目從前期規(guī)劃到開發(fā)建設再到投資運營的一整套商業(yè)模式得到投資者的高度認可。一般來說,門檻較高,持有期較長,一般需要3年以上

租金、稅收等制度的缺陷從根本上決定了這種眾籌模式在我國不能大規(guī)模推廣。現(xiàn)有案例必須依靠開發(fā)商的價格折扣來實現(xiàn)眾籌的高收益,而依靠開發(fā)商的回購擔保來降低投資風險

4.運營融資眾籌這種房地產眾籌的特點是開發(fā)商主要以項目退役為目的,而投資者主要以投融資收益為目的。目前,市場上出現(xiàn)的案例很多,包括方寶中信豫園眾籌(以別墅為主)、平安豪富

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