【案情簡介】

原告：成某、陶某、陳某等147人

被告：**銀昌房地產開發有限公司（以下簡稱**公司）

147名原告分別與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：147名原告分別購買被告開發的位于重慶市沙坪壩區雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房147套住宅，該樓盤總層數為26層。

后被告擅自提高該樓盤的容積率，超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。

2007年10月29日，重慶市規劃局沙坪壩區分局對被告**公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設工程規劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關手續后，予以辦理永久規劃許可手續。但被告**公司超建部分未通過規劃驗收。

2008年3月31日，原告接房后發現被告違反合同約定，擅自改變建設工程規劃許可證及其附件、附圖內容超建4層，超建3254平方米，造成小區容積率大幅度提高，人均實際占有的共有空間縮水，使用環境、生活舒適度變差，居住條件、生活質量嚴重下降，專有部分房屋貶值。

147名原告根據各自購買的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請求，其中成某等73名原告請求人民法院判令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院判令被告賠償損失1.5萬元；陳某等48名原告請求人民法院判令被告賠償損失2萬元。

被告辯稱，1、重慶市規劃局沙坪壩區分局的渝規沙罰（2007）第0497號處罰決定書已經具備法律效力，規劃行政主管部門已經批準規劃變更。2、原告對其提出的損失和損失金額，沒有提供任何證據，應承擔舉證不能的責任。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

【裁判】

法院認為，**公司違反雙方當事人在合同中關于“鼎盛時空”總層數26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數為30層的商品房住宅，屬于違約行為。該行為導致原告所購房屋的居住環境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，給原告造成了損失。**公司的行為違反了誠實信用原則，依法應當予以賠償。對于原告的損失數額，應當綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。據此，法院判決被告**銀昌房地產開發有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。

【爭議焦點】

1、規劃部門有關“履行罰款后予以辦理永久規劃許可手續”的行政處罰決定，是否表明了被告超建4層已經得到了規劃行政主管部門的批準？

2、被告的違約行為，是否給原告造成了損失？原告損失額如何計算？

【法理評析】

本案是一起因房地產開發公司擅自提高容積率引起的特殊的商品房買賣合同糾紛案。該案具有一定的新穎性和代表性。商品房買賣合同對違約責任的規定，一般僅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主張被告存在的違約行為，是被告擅自提高容積率，對此違約責任，商品房買賣合同中沒有涉及。房地產開發商超規劃提高容積率而被業主以違約提起訴訟，這在重慶還是第一例。在當下房地產市場存在種種不規范的情況下，該案具有一定的代表性。對這一類型案件的妥當處理，在一定程度上可以起到規范房地產市場秩序、維護交易安全、保護購房人合法權益的作用。

房地產開發商擅自提高容積率，不但要承擔行政責任，還要承擔違約責任。

所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。