鄭州王女士來電咨詢：

2008年2月，我與一房產(chǎn)公司簽訂商品房銷售合同。該合同規(guī)定，房產(chǎn)公司應(yīng)于2008年11月30日前將驗收符合本合同約定的合格商品房交付給我。2008年12月，房產(chǎn)公司通知收房。我去后發(fā)現(xiàn)他們交付的商品房，一是不符合商品房銷售合同附件所列的交房標(biāo)準(zhǔn)，單元樓梯沒有按約定修建，窗戶未按約定安裝隱形紗窗;二是不符合在合同的補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于綠化及公共設(shè)施的約定(有一幅中央水景廣場音樂噴泉的宣傳畫，中心廣場有水池、噴泉、花圃、花壇圖案、休閑大道的水池、水帶的圖案)，小區(qū)東邊一側(cè)仍在作業(yè)開挖管道，樓與樓間廢土堆積，人員難以通行，中心廣場毛坯剛成型，未種任何花草樹木。我當(dāng)初以高出其他單元2萬元預(yù)購靠近中央水景廣場的樓棟，是因為能看到中央水景廣場的音樂噴泉，因為這些問題我拒絕辦理房屋交接手續(xù)。請問，房產(chǎn)公司的行為是否構(gòu)成違約?我能追究房產(chǎn)公司的責(zé)任嗎?

答：房產(chǎn)公司的行為構(gòu)成違約，你可以按照合同的約定追究房產(chǎn)公司的違約責(zé)任。你所述爭議的焦點(diǎn)在于商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請還是要約，房產(chǎn)公司在施工中更改宣傳資料確定的建設(shè)內(nèi)容是否違約。首先，商品房的銷售廣告和宣傳資料在性質(zhì)上為要約邀請，這是《合同法》第十五條第一款的規(guī)定。但也有例外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約……”房產(chǎn)公司在商品房銷售和宣傳資料所作的說明對該商品房合同的訂立以及房屋價格的確定產(chǎn)生了重大影響。雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于綠化、公共設(shè)施的約定具體明確，以及該套房屋位置優(yōu)于其他房屋，購房者才以高出其他房屋2萬元價格申購該房，這些均可以認(rèn)定房產(chǎn)公司對購房者的商品房銷售廣告和宣傳資料已被視為要約。其次，商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生標(biāo)的物尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認(rèn)知所購房屋的情況。房產(chǎn)公司不僅在中心水景廣場效果圖的宣傳資料中，標(biāo)明了噴泉水帶、水景觀等圖案，而且在與你簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中又作出承諾。可是在施工過程中，房產(chǎn)公司擅自將中心水景廣場一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水池、水帶、水景觀、花圃改建，其實(shí)物與效果圖差距較大，其行為違反了《合同法》第六十條的規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，以及在補(bǔ)充協(xié)議約定的內(nèi)容，房產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約。