王-先生通過報(bào)紙了解某開發(fā)商在銷售一在建商品房，系與其簽訂了《商品房訂購(gòu)合同書》，并依合同交納了預(yù)購(gòu)定金兩萬(wàn)元，合同約定：買方應(yīng)在本訂購(gòu)合同簽定之日一個(gè)半月內(nèi)前來與賣方簽定正式的房屋買賣協(xié)議。

后王-先生依約在期滿前一天來到開發(fā)商售樓處就合同具體條款與之進(jìn)行商討，因在交房時(shí)間上與開發(fā)上存在分歧未能簽署合同，且因該處房產(chǎn)升值，后開發(fā)商書面通知王-先生因未能在合同規(guī)定時(shí)間到開發(fā)商處洽談合同事宜，現(xiàn)解除雙方合同，所收定金不予退還。律師看法

一、房屋訂購(gòu)書的性質(zhì)房屋訂購(gòu)書是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前書面約定雙方在將來某一時(shí)間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議。其目的是對(duì)雙方買賣房屋的有關(guān)事宜做出初步的確認(rèn)，協(xié)議中一般都約定以一定數(shù)額的定金作為將來簽訂正式買賣房屋行為的擔(dān)保，房屋訂購(gòu)書屬預(yù)約合同性質(zhì)，其定金多屬訂約定金。

我國(guó)合同法對(duì)預(yù)約合同沒有直接做出規(guī)定，但對(duì)預(yù)約合同也無限制性規(guī)定，在最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》前，有學(xué)者認(rèn)為開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，尚不具備預(yù)售商品房資格的情況下采取預(yù)購(gòu)書、訂購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)書等形式出售房屋實(shí)質(zhì)上是一種變相的預(yù)售，是在規(guī)避法律法規(guī)在商品房預(yù)售方面所作的強(qiáng)制性和禁止性的規(guī)定，其預(yù)約合同是無效的。上述《解釋》實(shí)施后，對(duì)房屋預(yù)購(gòu)、訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)做出了規(guī)定，承認(rèn)了房屋預(yù)約買賣的效力，并對(duì)訂約定金作出了規(guī)定。《解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

二、簽訂房屋訂購(gòu)（認(rèn)購(gòu)、預(yù)購(gòu)等）合同需注意

（一）開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，以及在建項(xiàng)目的合法性，開發(fā)商至少應(yīng)具備土地使用權(quán)證或用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。

（二）購(gòu)書的內(nèi)容要確定、合同條款要盡量齊全。訂購(gòu)書的條款應(yīng)盡量接近正式房屋買賣合同的條款，訂購(gòu)書的內(nèi)容不確定或確定程度不夠，該訂購(gòu)書可能僅僅是一份意向性的協(xié)議，不具備法律約束力，合同條款不全，將來簽訂正式合同時(shí)，如果買賣雙方就有關(guān)事項(xiàng)不能協(xié)商一致，那么不能簽訂正式合同的過錯(cuò)責(zé)任就無法劃分，如不能確定系開商原因，預(yù)約購(gòu)買方最多只能要求開發(fā)商返還定金，在當(dāng)前房產(chǎn)升值時(shí)，這對(duì)購(gòu)買一方是十分不利的。

三、注意保留證據(jù)購(gòu)買者在簽訂房屋訂購(gòu)書后，如果訂購(gòu)書中含有關(guān)于商談或簽定合同日期的限制性規(guī)定，購(gòu)房者一定要在合同約定的期限內(nèi)去與開發(fā)商處就有關(guān)正式合同的事宜與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。如有必要可帶上律師或公證人員與自己一起去開發(fā)商處，商談時(shí)應(yīng)將雙方商談的內(nèi)容作個(gè)筆錄，商談后由雙方在商談筆錄上簽字或蓋章，以便真實(shí)的記錄商談的經(jīng)過，為日后責(zé)任劃分留下事實(shí)依據(jù)，更可以防止開發(fā)商日后反咬一口，否認(rèn)購(gòu)房者已依約商談的事實(shí)，或者將不能達(dá)成協(xié)議的責(zé)任推給購(gòu)房一房，用以扣留購(gòu)房一方定金。上述案例就是因?yàn)橥?先生在去開發(fā)商處洽談合同時(shí)，沒有注意保留洽談時(shí)的證據(jù)而被開發(fā)商抓住其失誤，如王-先生不能盡到舉證義務(wù)，將來訴訟（或仲裁）時(shí)很有可能敗訴。