一、辦理房產(chǎn)登記是誰的義務(wù)

房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋所有權(quán)登記分為初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、變更登記、注銷登記，發(fā)生買賣、贈與、互換、繼承、受遺贈等情形之一，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請移轉(zhuǎn)登記之前必須完成初始登記，初始登記是移轉(zhuǎn)登記之前提。根據(jù)《房屋登記辦法》，商品房申請初始登記的，申請人(即出賣人)應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)建設(shè)用地使用權(quán)證明;

(4)建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;

(5)房屋已竣工的證明;

(6)房屋測繪報告;

(7)其他必要材料。

商品房申請移轉(zhuǎn)登記的，申請人(即買受人)應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;

(4)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;

(5)其他必要材料。移轉(zhuǎn)登記中的

(3)所指的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書實質(zhì)是初始登記完成后，登記機關(guān)向出賣人頒發(fā)的初始權(quán)利憑證。據(jù)此看出，移轉(zhuǎn)登記的申請人是買受人，但出賣人必須完成初始登記，并且提供初始登記憑證、提供必要協(xié)助。若出賣人初始登記逾期，必將造成移轉(zhuǎn)登記逾期，故某些商品房買賣合同對出賣人初始登記逾期行為設(shè)定了違約條款，一旦初始登記逾期，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

初始登記完成后，買受人即可辦理移轉(zhuǎn)登記。遵循意思自治原則，商品房買賣合同也可以約定“出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)代為辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”，尤其是出賣人為買受人按揭貸款提供階段性保證時，買賣合同一律如此約定，此時出賣人以委托代理人身份代為辦理移轉(zhuǎn)登記，移轉(zhuǎn)登記辦結(jié)后向買受人交付商品房產(chǎn)權(quán)證，買受人事先需要簽署委托書，提供相關(guān)材料，繳納相關(guān)稅費。

二、房產(chǎn)逾期登記違約行為如何確定

《商品房買賣合同司法解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！币妻D(zhuǎn)登記期限首先適用當(dāng)事人約定，無約定的則適用法定期限。實踐中，出賣人擬定的商品房買賣合同通常約定“房屋交付后兩年內(nèi)辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”，以降低承擔(dān)違約責(zé)任的可能性。

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