如何簽訂房屋拆遷安置協(xié)議
(一)拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>
拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N:既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ),結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
(二)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別,故拆遷私有房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,而拆遷公有房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;符合下列情形之一的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議:
1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>
2、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的;
3、拆遷房管部門(mén)依法代管的房屋的;
4、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門(mén)代理經(jīng)租的房屋的。
上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋,包括由房管部門(mén)代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門(mén)代為經(jīng)租的居住房屋,以及1983年?12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系,執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn),且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
(三)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容
簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1、訂立協(xié)議的主體;
2、被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積;
3、補(bǔ)償安置方式;
4、貨幣補(bǔ)償金額;
5、搬遷期限;
6、違約責(zé)任;
7、爭(zhēng)議的處理;
8、需要約定的其他事項(xiàng)。
還須注意如實(shí)行房屋調(diào)換的,拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng),拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中,根據(jù)建設(shè)情況約定過(guò)渡期,并遵守過(guò)渡期的約定。過(guò)渡期內(nèi),由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處,拆遷人還應(yīng)支付過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地資源局制定。
簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下內(nèi)容:
(一)主體不符不簽
1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
在某些政府為主導(dǎo)的建設(shè)項(xiàng)目中,拆遷方為了推動(dòng)拆遷進(jìn)度和便于對(duì)拆遷事務(wù)進(jìn)行管理,常設(shè)立一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)即拆遷指揮部,在這里工作的人員均是專門(mén)針對(duì)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從相關(guān)機(jī)構(gòu)抽調(diào)來(lái)的,拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無(wú)法人資格,不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任,不能成為合法的拆遷人,因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷人要認(rèn)清究竟誰(shuí)是拆遷人,最簡(jiǎn)單的辦法就是核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致,就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。
2、沒(méi)有拆遷許可證或雖有許可證而無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議
有些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人,但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,出現(xiàn)這種情況有兩種可能:一是他是受真正的拆遷人授權(quán)委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議,被拆遷人一定要看到授權(quán)委托書(shū)并將授權(quán)委托書(shū)作為合同附件,否則視其沒(méi)有拆遷許可證;二是真正的拆遷人將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與他,并由他來(lái)實(shí)施拆遷,被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門(mén)進(jìn)行確認(rèn),在沒(méi)有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。
3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議
這類主體在法律上的定位是拆遷單位,受拆遷人委托參與被拆遷人的談判,當(dāng)該項(xiàng)目拆遷工作完成后便到轉(zhuǎn)移到另一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,其無(wú)論如何也不能成為拆遷人,當(dāng)其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí),被拆遷人可要多長(zhǎng)幾個(gè)心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同,合同中可有些條款對(duì)拆遷公司是硬性的,如不能出現(xiàn)被拆遷人訴訟、復(fù)議、上訪等事件,拆遷公司為了不出現(xiàn)此類事故便隨意答應(yīng)被拆遷人的條件,結(jié)果當(dāng)條件不能實(shí)現(xiàn)時(shí),被拆遷人去找拆遷人理論,拆遷人對(duì)此多是不認(rèn)的,即使被拆遷人進(jìn)行訴訟,但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當(dāng)事人,法官也沒(méi)有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。
(二)內(nèi)容不確定慎簽
這類問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面:一是房屋回遷時(shí)間不定。二是異地安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)不明。三是違約責(zé)任沒(méi)約定。曾有某重大項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件,被拆遷人為了支持項(xiàng)目建設(shè),服從“先拆遷騰地,后解決糾紛”的安排,在一個(gè)月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補(bǔ)償協(xié)議只約定了十八個(gè)月后安置,屆時(shí)雙方簽訂安置房屋買(mǎi)賣合同,但安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)并沒(méi)有確定,沒(méi)有約定違約責(zé)任。當(dāng)十二個(gè)月過(guò)去了,被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設(shè)安置房屋,更不知道安置房屋建在什么地方,何時(shí)才能住進(jìn)安置房屋,也不知道安置房屋的面積、設(shè)計(jì)等有關(guān)房屋的各種信息,當(dāng)他們要求拆遷人說(shuō)明情況時(shí),拆遷人讓找政府,政府又不能做出明確答復(fù),這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來(lái)找去,被拆遷人忍無(wú)可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。這就是拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中沒(méi)有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累,由于合同中沒(méi)有約定有關(guān)安置的內(nèi)容,法官判案也增加了難度,給被拆遷人帶來(lái)了無(wú)盡的煩憂。
以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答,一般情況下在簽訂安置協(xié)議的時(shí)候會(huì)涉及到對(duì)拆遷人員的一些補(bǔ)償和安置問(wèn)題,一般情況下都是會(huì)修建房屋的。發(fā)生這種情況,應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容來(lái)保證自己的權(quán)益。如果您還有其他法律問(wèn)題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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肖兆國(guó)律師畢業(yè)于遼寧大學(xué)法學(xué)院,具有深厚的法學(xué)理論功底,對(duì)民法和刑法有著深入的研究。承辦了大量疑難民事和刑事案件,具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)?,F(xiàn)為遼寧省律師協(xié)會(huì)會(huì)員,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員。本人執(zhí)業(yè)理念:法律面前人人平等,法律是維護(hù)每一個(gè)人正當(dāng)權(quán)益最有效的武器。認(rèn)真做好每一位客戶委托的法律事務(wù),實(shí)現(xiàn)客戶利益的最大化。誠(chéng)實(shí)守信,勤勉盡責(zé),努力做到讓每一位當(dāng)事人在每一個(gè)案件中都能夠感受到法律的公平正義。
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