拆遷談判需要哪些準備

(一)前期摸底

知己知彼是任何一場談判必須具備的，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的企業是怎么談的?現在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么?有條件的話還可以做一下信息公開，了解項目的立項、規劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點，那么對我們切入談判和掌握一個談判的主動性是很有幫助的。

(二)細節處掌握主動

拆遷中很多釘子戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。根據我們多年的經驗：合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據主動。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要掌握談判的主動性。也就是說，什么時候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語權。別小看這些細節，如果你能做到在這些小細節上占據主動，對談判是大有幫助的。

(三)選擇適合的時機報價

怎么選擇適合的時機報價?在拆遷過程中是個大問題?俗話說會者不難，難者不會。與一些被拆遷企業打交道的過程中，我們經常會問一個問題：如果拆遷方問你要多少錢，你會怎么回答?有些企業朋友就非常直觀的說，那就往高里要，要的多一些，總不能吃虧。我說沒錯，但是你考慮過沒有，不管要多少錢，作為拆遷方來說，都會覺得高，都會一臉錯愕的說：不可能給你這么多，按照政策只有多少多少。那這個時候，你報的價格可能就處于一種尷尬的境遇;而且也往往上來就把自己的理想價格給暴露了。所以拆遷中怎么選擇報價時機是一步很關鍵的棋。

因為怎么報價直接關系到你的談判方向和策略，所以我們就要分析一下：我怎樣報價才能既處于道德上不是漫天要價，還能讓利益處于最大化。我的企業被拆遷了，我失去了賴以生存的工作，那我第一需要是什么?我想肯定是企業繼續存在，那就需要基本生產資料。第一位的就是土地，像北京現在郊區及其近郊都已經幾乎沒有建設用地可用了。即便是有，現在村集體也不往外租，都在等著拆遷。我想說到這里有些被拆遷企業朋友就明白了我們的策略了。我們要做的就是在給對方一個價格的同時，又讓對方覺得我們什么都還沒有透露，這才是報價的技術啊。

(四)先確定補償原則，再談細節

拆遷一開始的時候，雙方對補償價格的心理預期差距很大，有時候雙方對一些原則性問題存在根本分歧，比如到底是按普通住宅還是商鋪進行補償，按集體土地還是國有土地的標準補償，按違章建筑還是合法房屋進行補償，如果這些原則性問題得不到解決，談細節問題和給出具體的報價都沒有任何意義，從這個角度來說，我們也應該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。這個時候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認以后再進行細節性談判，一些細節性問題得到解決后再具體報價。

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