【國有土地上房屋征收與補償基本程序】

隨著城市化進程的不斷發展，城市無限擴張與土地資源有限供應之間的矛盾日顯突出。因此，舊城改造已成為現今城市發展中的重要選擇。而舊城改造就必然涉及大量的民居被拆遷。由于在舊城改造、新城開發中利益巨大，加之過去國家有關城市房屋拆遷管理方面的法律法規不夠健全和完善，一時間違法占地、強制拆遷，違規建設亂象環生，嚴重侵害了房屋所有人的合法權利，擾亂了正常的建設市場秩序，同時也滋生了城市建設中的腐敗行為，敗壞了政府形象。《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布與實行，對我國國有土地上的房屋征收與補償活動進行了必要的規范。為了幫助廣大公民更好地理解這部法規，也為了依法監督地方政府和有關行政機關在國有土地上房屋征收過程中依法行政，現將國有土地上房屋征收與補償基本程序整理歸納如下：

一、房屋征收的基本原則。

(一)維護社會公共利益原則。

(二)保障被征收人合法權益原則。

(三)公平補償原則。

(四)決策民主、程序正當、結果公開原則。

二、房屋征收的目的。

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、建設單位向房屋征收部門提出申請。

【提出申請時應提交下列文件】

(一)建設項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明文件(發展改革部門核發);

(二)建設項目符合土地利用總體規劃的證明文件(國土資源部門核發);

(三)建設項目符合城鄉總體規劃和專項規劃的證明文件(城鄉規劃部門核發);

(四)保障性安居工程建設、舊城區改建項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件(住房城鄉建設部門、發展改革部門核發);

(五)房屋征收補償資金到位的證明文件(財政部門或金融儲蓄機構出具)。

四、房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣人民政府。

(一)市、縣政府組織有關部門就征收補償方案進行論證并公布，征求公眾意見，不少于30日。

(二)市、縣級政府將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。其中，因舊城區改建多數人不同意的，市、縣政府應組織聽證會，并修改方案。

五、市、縣人民政府作出房屋征收決定。

(一)市、縣級政府在作出房屋征收決定前，應當按規定進行社會風險評估;房屋征收涉及人數數量較多的，應經政府常委會議討論決定。

(二)作出房屋征收決定前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、?？顚Ｓ?。

(三)市、縣級政府作出房屋征收決定后，應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

(四)被征收人對市、縣級政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提取行政訴訟。

(五)市、縣政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

六、拆遷調查。

(一)市、縣政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對征收范圍內的未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

(二)房屋征收部門應當對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果向被征收人公布。

(三)房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;房屋征收部門應當將前款事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停期限最長不得超過1年。

七、征收補償范圍。

【作出房屋征收決定的市、縣政府對被征收人給予的補償包括】

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

八、補償價值的認定。

(一)對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

(二)房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

(三)房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

(四)房屋征收部門向評估機構出具委托書，并與其簽訂評估委托合同。

(五)房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果向被征收人公示。

(六)分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

(七)對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

九、補償方式。

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

(一)貨幣補償。由征收部門按雙方協商或評估確定價值給予一資性貨幣補償。

(二)房屋產權調換。

1、被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

2、因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

(三)對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

十、簽訂補償協議。

(一)房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

(二)補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

十一、補償決定。

(一)房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

(二)補償決定應當公平，內容包括：補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。

(三)被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

十二、補償決定的強制執行。

(一)被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

(二)強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

十三、房屋征收過程中應當遵循的原則。

(一)實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

(二)禁止建設單位參與搬遷活動。

(三)嚴禁房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(四)嚴禁貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用，違者責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(五)任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

(六)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

安迪征地拆遷律師團李-剛、史*峰整理