拆遷開始了,我們要做哪些準備
(一)法律程序和項目政策的準備
1.了解拆遷項目的背景
主要包括拆遷項目的性質(zhì),是屬于集體土地上的拆遷,還是國有土地上的拆遷?拆遷的主體是誰,項目的規(guī)劃內(nèi)容是什么?拆遷的期限,拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)?拆遷的補償總額是多少?(這對企業(yè)客戶確定心理價位很重要)項目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準、是否履行了相關(guān)征收補償條例的法律文件?是否在征收開始的時候征詢了相關(guān)公眾的意見、是否按照2011年公布的《國有土地上征收和補償條例》規(guī)定的法律程序?
2.吃透各項拆遷安置補償?shù)恼?/p>
雖然拆遷方所制定的各項補償政策的標準都普遍偏低,在我們確定補償要求的時候僅有參考價值,但是還是要對具體的政策進行細細的研讀,因為只有在充分了解的情況下,才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。另外,我們在辦案的過程中經(jīng)常遇到補償項目補償缺漏項的情況,比如明明項目的實施意見里包含了停產(chǎn)停業(yè)損失,但是拆遷方偏偏告訴你條件不符合,你的企業(yè)沒有停產(chǎn)停業(yè)損失。或者告知你這個項目沒有土地補償,這都是我們在拆遷維權(quán)中經(jīng)常遇到的問題。
(二)企業(yè)自身的準備
1.整理企業(yè)資產(chǎn),準備企業(yè)財產(chǎn)清單、材料清單
企業(yè)拆遷,尤其是大型企業(yè)拆遷,一定要在拆遷開始之前對自己的資產(chǎn)做到心中有數(shù),不能指望評估公司幫我們解決企業(yè)到底有多少財產(chǎn)的問題,因為我們都清楚,評估公司是拆遷方指定和委托的,評估價格有很大的隨意性。
財產(chǎn)清單主要包括企業(yè)范圍內(nèi)的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積,不可移動的機器及附屬設(shè)施的清單,可移動但是移動后會導(dǎo)致設(shè)備貶值的損失清單等等,這樣的預(yù)估可以防止評估報告缺項漏項,損害我們的合法權(quán)益,重要的是還可以讓我們對自身具有土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和,做到心中有數(shù)??梢宰屛覀冊诳陀^事實的基礎(chǔ)上做到合理評估。
材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等等,已有的需要保存好,列好清單,沒有且重要的,盡量想辦法解決。
2.進行企業(yè)自我體檢,消除法律隱患。
當拆遷中的博弈進行到一定的程度的時候,拆遷方會使出各種手段對被拆遷企業(yè)施加壓力,比如讓稅務(wù)局去查企業(yè)的稅收、消防、安全生產(chǎn)等方面的問題,發(fā)現(xiàn)問題甚至制造問題對被拆遷企業(yè)進行處罰。這時候就需要我們打鐵還需自身硬,對各種可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)估,提前防范,提前布局。
此外,對即將到期的銀行貸款,也需要認真對待,如果沒有遇到拆遷,到期的銀行貸款可以通過相關(guān)的手續(xù)以新貸還舊貸或者申請延期,一旦遇到拆遷,情況就可能發(fā)生變化。實踐中我們就遇到這樣的案例,企業(yè)貸款到期后,拆遷方促使銀行起訴被拆遷企業(yè),在訴訟中又將企業(yè)的資產(chǎn)做了極低的評估,企圖通過申請財產(chǎn)執(zhí)行的方式結(jié)束拆遷,一旦企業(yè)在這種時候資金周轉(zhuǎn)不順暢,就會非常被動,甚至是帶來致命的打擊。
3.建立信息渠道
企業(yè)在經(jīng)營中積累的一些社會關(guān)系不一定能對補償價格直接發(fā)生作用,但是了解搜索信息很多都是可以做到的。被拆遷企業(yè)要有意識地建立信息渠道,要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關(guān)信息,包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準確的情報才能進行決策,知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息后,就要考慮怎么建立信息來源渠道,切勿因為信息不對稱導(dǎo)致自己錯失獲得有利補償?shù)牧紮C。
(三)專業(yè)人員的準備
一般比較大的企業(yè)遇到拆遷時,會聘請專業(yè)的律師和專業(yè)的評估和財會人員,對進行賬目梳理和資產(chǎn)的評估,然后準備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來看,一旦與拆遷方正面接觸后,就要預(yù)防產(chǎn)生財產(chǎn)風險和人身風險,一般最主要的就是提前做好法律保護措施,防止被強制拆遷或者違法拆遷。
(四)做好長期斗爭的心理準備
以上的準備都做好了,剩下的就需要我們企業(yè)經(jīng)營者做好長期艱苦斗爭的心理準備,我們都知道,涉及的利益越大,斗爭就越激烈。拆遷是一場重大利益的斗爭,不要期望談判幾個回合就能解決問題,沒有斗爭智慧和斗爭決心是不可能完成這項重大工程的。
以上內(nèi)容就是小編對“拆遷開始了,我們要做哪些準備”問題進行的解答,讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
債務(wù)人失蹤后怎么討回債務(wù)
2020-11-12法律對三維商標、立體圖標如何規(guī)定
2021-01-01商標注冊證怎么查詢
2020-11-19土地出讓收益包括違約金嗎
2021-02-13逾期還款后征信怎么恢復(fù)
2021-03-16單位公租房申請書范文怎么寫
2020-11-08協(xié)商解除勞動合同協(xié)議書
2020-12-08未成年的房產(chǎn)可以用于父母抵押嗎
2021-03-26推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革政策有哪些
2021-01-15公司規(guī)章制度需要公示嗎
2020-11-22平安意外險幾時生效
2021-02-12人身保險投保方擁有怎樣的權(quán)利
2021-01-28保險合同代簽名訴訟舉證方要如何舉證
2021-01-01進口合同糾紛中的信用保險合同糾紛是什么意思
2020-12-19什么是保險法中近因原則
2020-12-20保險合同中的格式條款有效嗎
2020-11-10住房責任保險的含義是什么
2021-01-14投保人有什么保證義務(wù)
2021-02-03土地流轉(zhuǎn)如何改革解決現(xiàn)實問題
2020-12-26農(nóng)村舊房改造屬于征地拆遷嗎
2021-02-07