稿件來源：法制日報析案

2010年4月,浙江省溫州市某村村委會與一拍賣行簽訂一份《委托拍賣合同》,雙方約定,該村村委會委托拍賣行拍賣村委會名下的34套房產(chǎn)。拍賣成交后,拍賣行收取買受人1.2%的傭金,拍賣行收到成交款之后扣除傭金將錢款返還給該村村委會。然而,這34套房產(chǎn)當(dāng)時尚未申領(lǐng)房產(chǎn)證、土地證,雙方約定,房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證先辦理到該村村委會名下之后,再過戶到買受人名下。同年5月,拍賣行在報紙上刊登拍賣公告,公告中將拍賣時間、地點、競買對象及上述產(chǎn)權(quán)情況等相關(guān)事宜都予以事先充分聲明。

潘先生隨后參加了競買,成功拍得一套219.5平方米的房屋,總價為478.51萬元,潘先生繳清了拍賣款和傭金5萬余元。事后,拍賣行將拍賣款付給村委會,并將房屋交付給了潘先生。

2011年3月8日,溫州市政府頒布了《關(guān)于〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實施意見》,意見規(guī)定:自本意見發(fā)布之日起,對已擁有2套及以上住房的溫州市戶籍居民家庭,要暫停其在溫州市內(nèi)購房;違反規(guī)定購房的,不予辦理房地產(chǎn)登記。

潘先生說,村委會在拍賣的時候承諾2010年年底就能辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證,結(jié)果直到2012年9月3日,村委會才取得了房屋所有權(quán)證,足足遲了兩年。潘先生去辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時被告知,因為他名下已經(jīng)有4套房屋,受到上述房地產(chǎn)限購政策的限制,無法辦理其拍得房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

潘先生認為,是村委會拖延辦理產(chǎn)權(quán)初始登記,導(dǎo)致他因為“限購令”的原因無法辦理房屋過戶手續(xù),所以他主張應(yīng)當(dāng)解除《拍賣成交確認書》,拍賣行和村委會應(yīng)當(dāng)將拍賣成交款和傭金都返還給他。協(xié)商不成,潘先生將拍賣行和村委會都告到了法院。

近日,溫州市鹿城區(qū)人民法院判決認定各方對此事均無過錯,拍賣款和一半的傭金將如數(shù)歸還潘先生。

以案釋法

限購致無法過戶可解除

法院認為,潘先生在拍賣前已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有4套房產(chǎn),而村委會是在市政府頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后才取得涉案房屋所有權(quán)證,根據(jù)該政策規(guī)定,潘先生、村委會不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),導(dǎo)致相關(guān)合同無法繼續(xù)履行,潘先生要求解除《拍賣成交確認書》,于法有據(jù),法院予以支持。合同解除后,潘先生要返還上述房產(chǎn),村委會要返還拍賣成交款478.51萬元。

造成拍賣合同不能履行、拍賣房產(chǎn)不能過戶的過錯責(zé)任究竟在哪一方?法院認為,拍賣程序合法,造成合同不能履行,拍賣行不存在過錯,其代收的拍賣成交款,已經(jīng)向村委會轉(zhuǎn)付,潘先生要求拍賣行返還拍賣成交款、傭金,法院不予支持。雖然拍賣合同解除不歸責(zé)于潘先生和村委會,但是潘先生支付的拍賣傭金57421元確實是潘先生的實際損失,公平起見,這筆金額應(yīng)當(dāng)由潘先生與村委會各半承擔(dān)。

據(jù)此,法院一審判決解除潘先生與拍賣行簽訂的《拍賣成交確認書》,判令村委會返還潘先生拍賣成交款并賠償其2.8萬余元的損失。

一審宣判后,潘先生、拍賣行、村委會方面都服判,均未提起上訴。