稿件來(lái)源：法制日?qǐng)?bào)析案

2010年4月,浙江省溫州市某村村委會(huì)與一拍賣(mài)行簽訂一份《委托拍賣(mài)合同》,雙方約定,該村村委會(huì)委托拍賣(mài)行拍賣(mài)村委會(huì)名下的34套房產(chǎn)。拍賣(mài)成交后,拍賣(mài)行收取買(mǎi)受人1.2%的傭金,拍賣(mài)行收到成交款之后扣除傭金將錢(qián)款返還給該村村委會(huì)。然而,這34套房產(chǎn)當(dāng)時(shí)尚未申領(lǐng)房產(chǎn)證、土地證,雙方約定,房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證先辦理到該村村委會(huì)名下之后,再過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人名下。同年5月,拍賣(mài)行在報(bào)紙上刊登拍賣(mài)公告,公告中將拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)、競(jìng)買(mǎi)對(duì)象及上述產(chǎn)權(quán)情況等相關(guān)事宜都予以事先充分聲明。

潘先生隨后參加了競(jìng)買(mǎi),成功拍得一套219.5平方米的房屋,總價(jià)為478.51萬(wàn)元,潘先生繳清了拍賣(mài)款和傭金5萬(wàn)余元。事后,拍賣(mài)行將拍賣(mài)款付給村委會(huì),并將房屋交付給了潘先生。

2011年3月8日,溫州市政府頒布了《關(guān)于〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》,意見(jiàn)規(guī)定:自本意見(jiàn)發(fā)布之日起,對(duì)已擁有2套及以上住房的溫州市戶(hù)籍居民家庭,要暫停其在溫州市內(nèi)購(gòu)房;違反規(guī)定購(gòu)房的,不予辦理房地產(chǎn)登記。

潘先生說(shuō),村委會(huì)在拍賣(mài)的時(shí)候承諾2010年年底就能辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證,結(jié)果直到2012年9月3日,村委會(huì)才取得了房屋所有權(quán)證,足足遲了兩年。潘先生去辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)被告知,因?yàn)樗乱呀?jīng)有4套房屋,受到上述房地產(chǎn)限購(gòu)政策的限制,無(wú)法辦理其拍得房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

潘先生認(rèn)為,是村委會(huì)拖延辦理產(chǎn)權(quán)初始登記,導(dǎo)致他因?yàn)椤跋拶?gòu)令”的原因無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù),所以他主張應(yīng)當(dāng)解除《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》,拍賣(mài)行和村委會(huì)應(yīng)當(dāng)將拍賣(mài)成交款和傭金都返還給他。協(xié)商不成,潘先生將拍賣(mài)行和村委會(huì)都告到了法院。

近日,溫州市鹿城區(qū)人民法院判決認(rèn)定各方對(duì)此事均無(wú)過(guò)錯(cuò),拍賣(mài)款和一半的傭金將如數(shù)歸還潘先生。

以案釋法

限購(gòu)致無(wú)法過(guò)戶(hù)可解除

法院認(rèn)為,潘先生在拍賣(mài)前已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有4套房產(chǎn),而村委會(huì)是在市政府頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后才取得涉案房屋所有權(quán)證,根據(jù)該政策規(guī)定,潘先生、村委會(huì)不能辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù),導(dǎo)致相關(guān)合同無(wú)法繼續(xù)履行,潘先生要求解除《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》,于法有據(jù),法院予以支持。合同解除后,潘先生要返還上述房產(chǎn),村委會(huì)要返還拍賣(mài)成交款478.51萬(wàn)元。

造成拍賣(mài)合同不能履行、拍賣(mài)房產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任究竟在哪一方?法院認(rèn)為,拍賣(mài)程序合法,造成合同不能履行,拍賣(mài)行不存在過(guò)錯(cuò),其代收的拍賣(mài)成交款,已經(jīng)向村委會(huì)轉(zhuǎn)付,潘先生要求拍賣(mài)行返還拍賣(mài)成交款、傭金,法院不予支持。雖然拍賣(mài)合同解除不歸責(zé)于潘先生和村委會(huì),但是潘先生支付的拍賣(mài)傭金57421元確實(shí)是潘先生的實(shí)際損失,公平起見(jiàn),這筆金額應(yīng)當(dāng)由潘先生與村委會(huì)各半承擔(dān)。

據(jù)此,法院一審判決解除潘先生與拍賣(mài)行簽訂的《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》,判令村委會(huì)返還潘先生拍賣(mài)成交款并賠償其2.8萬(wàn)余元的損失。

一審宣判后,潘先生、拍賣(mài)行、村委會(huì)方面都服判,均未提起上訴。