開發商虛假宣傳是否需擔責?

現如今不少樓盤在樓書最不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說明以合同為準”，或者“公司對樓盤廣告語有最終解釋權”。這樣的標注，開發商的目的都是為了規避法律風險。

律師表示，廣告也應視為合同內容，開發商的此類做法是不合理的。類似的情況還有，開發商為項目制作的沙盤等建筑模型，也標明“僅供買受人參考，有關內容均以《買賣合同》及本補充協議為準”，這種情況同樣是不合理的。這樣的條款，排除了開發商所做商業廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進行虛假宣傳提供了方便。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

外墻刷廣告該由誰來決定?

自家住的樓體外墻上刷了不少廣告，一問廣告主才知道，是開發商把墻體當作廣告位置賣給了商家，這樣的煩心事不在少數。自家房子的外墻也應該屬于業主，但開發商卻拿出當初雙方簽訂的《商品房預售合同》，上面規定，其所在樓宇屋面、外墻使用權不屬買受人，屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬出賣方。

事實上，根據物權法等法律規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分;利用上述物業和設備進行經營，應征得相關業主、業主大會、物管企業同意。因此，開發商是無權規定買受人不享有樓宇屋面、外墻使用權等權利的。

車位屬于開發商還是業主?

有些地產商的《商品房預售合同》中規定，占用小區的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租，對此購房者無權干涉。但實際上，按照物權法的規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。該地產商在合同里將小區道路及車位權利規定給自己的條款是違法的。

這樣的條款違反了《物權法》第73、74條，它排除了業主占用、使用、收益、處分小區道路和車位的權利。此外，《合同違法行為監督處理辦法》第11條規定，經營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經營者不得在格式條款中排除消費者應當享有的權利。

因此，如果開發商作出這樣的條款，就是光明正大地侵犯業主權利，賺取不當利益。對這樣的條款一旦妥協將會造成業主生活上的很多不便，所以業主要注意開發商對公共設施的約定。

違約條件可以不對等嗎?

有業主在翻閱《商品房買賣契約》時看到里邊有這樣一條規定：乙方(購房人)延遲支付合同價款，經甲方(開發商)催告后30日仍未支付到期價款，甲方有權解除本合同。同時，又規定甲方延遲交付該商品房的，經乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權解除本合同。楊先生發現，買房人不交錢，甲方有權解除合同的日期只有30天，而甲方不交房，卻可以延遲到90天。這兩個明顯不對等的時間期限，是否合理合法?

按照合同法的規定，合同雙方當事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買賣契約雙方的最主要義務，對于這兩項主要義務的違反導致解除合同的催告期限，合同雙方當事人也應是對等的，而開發商在合同里的規定明顯是不對等的。

與此類似的不對等合同還包括違約金的支付。如某《商品房預售合同》規定，乙方(購房人)按每天20元向甲方(開發商)支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時，又規定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的，應當承擔下列責任：按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。

依據民法通則及合同法的規定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規定，購房人逾期履行義務每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

遇到不可抗力由誰擔責?

面對地震、臺風等自然災害，人們可以理解為是不可抗力。然而，在房地產企業的眼里，不可抗力卻有著另外的版本。比如，一房地產公司與買受人簽訂的《商品房買賣補充協議》中規定：因遭受不可抗力而導致的違約行為，出賣人不承擔違約責任。不可抗力因素包括但不限于：自然災害、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據此予以延期交房。

合同法規定，不可抗力是指不可預見、不能避免并不能克服的客觀情況。上述原因中，自然災害等確實可作為免責事由，但有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。而該格式條款私自擴大自己的免責范圍，排除了對方的主要權利。

如何應對霸王條款?

要避免“霸王”合同，小編建議購房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見的霸王條款。總的來說，要注意以下幾點：

一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發商在商品房買賣合同時應當遵循的基本準則，是避免“霸王”合同發生的第一步。

二、購房者一定要學會理性購房。購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據理力爭。

三、如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關的購房指南，或請專業人士、房地產律師陪同選房購房，以此提高自己的“反霸”能力。

綜上所述，律霸網小編提醒各位購房者，面對開發商提供的厚厚的合同文本不能再簡單地關心一下房價、面積等幾個主要數據，不要連合同中的專業術語和條款內容都沒弄明白就一頭霧水地草草簽字，應該對合同文本進行認真的審核，不明白的地方可咨詢專業人士或參考購房指南，簽訂購房合同要慎之又慎，不要等合法權益受損時再追悔莫及。