前不久某地一小區(qū)就有類(lèi)似案例：

2010年1月，市民王先生與房地產(chǎn)公司簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值37萬(wàn)元住房，按約定，房產(chǎn)公司應(yīng)在2011年12月30日前交付房屋，并在交付之日起300日內(nèi)，為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。如因房產(chǎn)公司原因未能如期辦理房產(chǎn)證，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按日向業(yè)主支付全部已付房款萬(wàn)分之零點(diǎn)三至萬(wàn)分之二不等的違約金。

2011年12月30日，房地產(chǎn)公司向王先生交付了房屋，而由于開(kāi)發(fā)商在修建小區(qū)時(shí)超建了面積，而且沒(méi)有按照規(guī)劃修建足夠的停車(chē)位被有關(guān)部門(mén)罰款并責(zé)令整改，王先生直到2014年9月29日才取得房產(chǎn)證。

由于逾期辦證，溝通未果后，王先生和其他業(yè)主將房地產(chǎn)公司告至法院，業(yè)主們獲得了數(shù)額不等的賠償，其中，單個(gè)業(yè)主獲得的賠償為3萬(wàn)多元。435戶業(yè)主共計(jì)獲得四百多萬(wàn)元賠償。

有上述案例可以得出，合同簽訂時(shí)對(duì)于此類(lèi)情況會(huì)有明確的責(zé)任劃分，因此違約認(rèn)定的難度不大。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是使用國(guó)家工商總局和建設(shè)部監(jiān)制的合同，其中有一條是關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，在遭遇逾期不辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)時(shí)，購(gòu)房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以對(duì)其約定違約責(zé)任，在約定這一條款時(shí)購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商約定已付房款百分之多少的損失，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房者可以依據(jù)約定要求賠償損失。

但有一點(diǎn)需要補(bǔ)充的是：有時(shí)候有違約金的約定不如不約定

根據(jù)我國(guó)合同法相關(guān)規(guī)定，約定了違約金一般只能按照約定的違約金的數(shù)額，向開(kāi)發(fā)商主張違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)出現(xiàn)逾期交房且購(gòu)房者的損失過(guò)大，需要增加違約金時(shí)，一般需要購(gòu)房者提供相關(guān)證據(jù)證明自己的損失，但是根據(jù)我們辦理的類(lèi)似案件，購(gòu)房者一般無(wú)法證明自己還有其他損失，這種損失只能在購(gòu)房者需要出售沒(méi)有房本的房屋時(shí)才能得以體現(xiàn)，此房的銷(xiāo)售價(jià)格與同等地段有房本的同類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格的差價(jià)，是自己的損失。可是這種損失證明起來(lái)還需要作評(píng)估，操作起來(lái)很麻煩。

如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約定違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任……合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，大約是9%左右。所以有時(shí)候在合同約定違約金過(guò)少還不如不約定。