時效問題是房屋登記行政訴訟案件的重要問題之一，往往決定該案是否受理或因超過訴訟時效而被駁回。根據最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國〉若干問題的解釋》第四十二條“對涉及不動產的從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理”的規定來看，房屋登記發證是否屬其他具體行政行為，將決定房屋登記的最長。為此，有必要作深入探討。

一、房屋登記行為應當屬其他具體行政行為，這是其法律特性所決定的

行政訴訟時效是指公民、法人和其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權益而向人民法院提起訴訟的有效期限，一旦超過，法院將不再受理或予以駁回當事人對該行政行為不服而提起的行政訴訟，這就是說，超過時效導致不能啟動訴訟程序。

涉及不動產的具體行政行為有“具體行政行為”和“其他具體行政行為”，兩者有一定區別：前者是行政機關依照法律賦予的權力，通過法定程序對客觀事實的確認，屬于合理管理所產生的行政行為;后者是行政機關以外的組織依具體法律授權行使一定行政職能所產生的非管理性質的行政行為。兩者相比，管理主體、性質和法律效果均不同。

由于涉及不動產的具體行政行為有“具體行政行為”和“其他具體行政行為”，其訴訟時效是不同的，那么房屋登記發證屬何種行政行為?筆者認為房屋登記發證應當屬其他具體行政行為，這是其法律特性所決定的。

首先，從管理主體來看，房屋登記機構是具體的登記發證單位，它屬于法律、法規授權的其他組織，是指依具體法律、法規授權而行使行政職能的非的組織，屬行政機關的派出機構。關于這一點，《物權法》第九條至第十三條及《房屋登記辦法》第四條都有明確的法律、法規的授權規定。大家知道房屋登記發證有登記機關和登記機構之分，登記機關負責登記發證的管理，登記機構受登記機關的委托，依法授權負責登記發證的具體行為，屬于非國家行政機關的組織。就無錫而言，市產權監理處屬于“公益類”行政事業單位，必不具備國家行政機關的組織要素，而只能為依具體法律、法規授權而行使行政職能的非國家行政機關的組織，即其他行政組織。

其次，從組織機構來看，登記機構符合其他行政組織的條件，主要是它依法行使登記發證的行政職能時，是行政行為的具體主體，并可對外承擔法律責任，盡管行政訴訟的對象是登記機關，但實際應訴和承擔法律責任的還是登記機構。

第三，從新的登記觀念來看，房屋登記必然是其他行政行為。隨著《物權法》及《房屋登記辦法》的實施，房屋登記簿已是房屋登記的核心，不再足“房產證是房屋產權的唯一的、合法的憑證”這個老觀念;房屋登記實施“依申請登記”?-則，登記由申請人啟動，不再是登記機構的管理手段;登記機構的職能由“發放房產證為主”轉化為“依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載”，將登記作為物權公示手段，嚴格限制了登記機構依職權登記的情形;登記機構實行“以形式審查為主、輔以必要的實質審查”的原則，淡-化實質性審查，不再是“行政確權”而是“行政確認”。從這些轉變看，房屋登記的行政行為性質發生相應的變化，即登記為完全聽憑當事人的意思所產生，不再具有“具體行政行為”的“行政管理”要素，故只能為“其他具體行政行為”。同時，房產證的法律地位也不可能與建設工程規劃許可證等行政許可所頒發的證件相比較，屬于一種形式登記的產物，即其他行政行為的結果。

二、房屋登記的行政訴訟時效宜短不宜長

過長的訴訟時效不利于社會的安定團結。就無錫地區而言，目前無錫市城區有l萬份非公寓式的老私房的房產證是1989年前頒發的，錫山區、惠山區、濱湖區和新區頒發的未拆遷的農村老私房的房產證估計在10萬份左右。如果按“不動產的具體行政行為”的行政訴訟時效“20年”為房屋登記的訴訟時效界限，那老私房的登記發證行為均有可能列入行政訴訟范疇，90%以上老私房將成為行政訴訟的主要客體。也許有人認為，這是好事，是對登記機構的考驗。其實不然，持這種看法的人沒有看到事物的另—面，即大量的行政訴訟不利于社會的安定團結。這是因為城市房屋總登記和村鎮房屋總登已的當時登記規定互不相同，與現在的規定有更大的不同，特別是村鎮房屋總登記當時并無登記辦法，現在訴訟起來，無不要求被告提供當時的發證法律依據，或以現在的登記辦法去衡量當時的登記，動輒指責登記機構違法行政，其后果必然是1989年-1991年城鎮房屋總登記以及1988年開始的村鎮房屋總登記后房屋權屬相對穩定的狀況將被破壞，社會安定團結面臨新的挑戰，目前村鎮房屋要求撤證的案件激增便是明證。如以5年為房屋登記的行政訴訟時效則可大大減少行政訴訟的故意，以穩定社會秩序。

行政訴訟時效定為5年，就可大大減少行政訴訟中-被告法律地位不平等的現象。從1995年無錫市區第一起行政訴訟案到今天的行政訴訟案來看，大致分為三類：一是起訴登記機構;二是不服登記機構的發證行為，包括要求撤銷發給他人的房產證;三是不服登記機構對房屋登記簿的更正行為。從上述情況看，第二類行政訴訟案占80%以上，對登記機構影響最大。絕大多數為已登記領證的老私房面臨拆遷，即使早就知道房屋已繼承、贈與、買賣，明知自己已不是權利關系人或權利申請人，無不以“剛知道房屋轉移登記給第三人”的理由，有意識地利用行政訴訟時效來創造起訴條件。這樣，行政訴訟時效的計算起點時間就變為自定，而作為被告的登記機構及人民法院很難知道或確定真正的訴訟計算起點時間，難以實現、被告在行政訴訟中的平等地位。由于告自定行政訴訟時效的計算起點時間現象比較普遍，如把行政訴訟時效定為20年，只會加大被告法律地位的不平等，既然如此，還不如把行政訴訟時效定為5年，既可便于人民法院掌握行政訴訟時效標準，也可讓被告法律地位趨于平等。