2012年1月19日，張某與海望地產公司簽訂商品房買賣合同，約定將該公司開發的某小區五號樓16號商品房出售給張某，房價一百一十五萬元。海望公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的萬分之二支付違約金。商品房達到交付標準后，海望公司應書面通知買受人辦理交付手續。

合同簽訂后，張某依照約定支付了全額購房款。2012年12月20日，五號樓房屋竣工驗收合格并取得交付使用批準文件。2013年7月31日，海望公司以電話方式通知張某領房。但張某看過房屋后認為商品房不符合裝飾、設備標準，拒絕領受，雙方對商品房交付問題糾紛。張某訴至法院，要求海望公司交付房屋并承擔違約金。

本案案情看似簡單，但至少有以下幾個方面問題值得思考：一是商品房交付的法定標準認定;二是商品房裝飾、設備標準對商品房交付條件的影響;三是出賣人交付商品房的先合同義務履行;四是商品房逾期交付的責任承擔。

一、關于商品房交付的法定標準

商品房銷售管理辦法第七條規定：商品房現售，應當具備以下條件：……(四)已通過竣工驗收……第八條規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

從上述規定可見，商品房通過竣工驗收并取得交付使用的批準文件是商品房交付的前置性要件。其中，經過竣工驗收是商品房交付使用的實質性要件，而取得交付使用的批準文件是商品房交付使用的形式性要件。

實踐中，只要商品房經驗收合格和取得商品房交付使用批準文件，即已符合商品房交付使用的法定標準，即使買受人和出賣人對商品房交付標準作出約定，約定標準也不得低于商品房交付法定標準。本案中涉案五號樓的單位工程已經經過竣工驗收并取得交付使用批準文件，完全符合商品房交付使用法定條件，因此海望公司向張某交付商品房的條件業已成熟。

二、商品房裝飾、設備標準對商品房交付條件的影響

江蘇高院關于審理房地產案件若干問題的意見規定：房屋買賣合同的賣方，應當向買方交付符合合同約定的房屋，房屋不符合合同約定的條件，致使合同履行行為不必要，買方因此提出解除買賣合同的，可以允許。但是，發生糾紛后，買方以房屋不符合合同約定的條件為由提出解除買賣合同的，不予支持。

同樣，北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要也規定：出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接受房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。

一般而言，商品房交付的法定標準是一種普遍性和強制性規范，而商品房的裝飾、設備標準一般是雙方事先通過協商方式確定的，具備特殊性、任意性和協定性，法律不可能對特殊性、任意性和協定性約定作出普遍性的規范。所以說，商品房裝飾、設備標準對商品房交付的法定條件的認定并無實質性影響，只要商品房相關裝飾、設備標準不影響商品房的功能性質量即可。

三、出賣人交付商品房的先合同義務履行

合同法第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

實踐中，出賣人都必須履行一定的通知買受人領取商品房的特定先合同義務。本案中，雖然雙方約定海望公司應通過書面形式通知張某領取商品房，但與張某同時期購買商品房的購房人均到庭作證，證明其接收房屋的信息是海望公司以電話方式通知的。所以可以推定，海望公司同樣是以電話通知的方式通知張某領取房屋的。因此，雖然海望公司沒有按照雙方約定的書面形式通知張某領取房屋，但海望公司已經實際履行了通知張某領取商品房的先合同義務。

四、商品房逾期交付的責任承擔

合同當事人未按照雙方約定的合同內容履行義務，能繼續履行的，應繼續履行合同義務并承擔相應的違約責任。

江蘇高院關于審理房地產案件若干問題的意見規定：房屋交付時，房屋的附屬設置不符合合同約定的條件或者有損壞，買方要求更換或者維修，應予支持。

北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要也規定：買受人接受房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修責任。

本案中，海望公司未實際交付房屋，因此應承擔繼續履行商品房交付的主合同義務和商品房逾期交付的違約責任。但應同時注意的是，本案中海望公司曾多次打電話向張某主張交房，張某也自認去拿房時發現屋內未粉刷，有雜物堆放。事實是涉案的五號樓于2012年12月底也已經驗收合格并取得交付使用批準文件，張某完全可以在接收房屋后，要求海望公司履行維修及清理雜物等義務。所以，張某對商品房未能實際交付也有一定責任。具體而言，應酌定減輕海望公司商品房逾期交付的違約責任。

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