未辦理過戶手續后賣方反悔應怎樣認定買賣關系

案情簡介：未辦理過戶手續后賣方反悔，應如何認定買賣關系

金某稱:其與A公司于1994年7月9日簽訂購房合同,約定由A公司將**大廈21層D座(建筑面積264平方米)的房屋賣與金某,價格160萬元,于同年7月28日交付房屋。金某陸續支付了148萬余元,但A公司卻一再違約,遲至1994年11月10日才交付房屋。金某至此才發現房屋實際面積與合同約定面積不同。現要求確認房屋買賣有效,A公司返還多付房款42萬余元,并按每日5‰支付逾期交房的違約金。

法院判決：房屋買賣關系無效

人民法院認為:金某與**公司簽訂購房合同后,雖已交付了大部分房款,并實際使用和管理了訟爭房屋,但雙方至今未能前往房管部門辦理產權轉移過戶手續,現賣方反悔,應解除金某與**公司之間的房屋買賣合同,雙方應各自返還因此而取得的財產。雙方對此均有過錯,應當各自承擔相應的責任。**公司系在香港地區成立的個人企業,且已結束營業,依法應由其業主鄭某行使權利、承擔義務。雖然金某支付的款項憑證上均蓋有**公司的公章,但金某與**公司代理人之間除該房屋買賣行為之外,還有個人其他款項往來,在原、A公司雙方對款項系屬購房款或個人款有異議的情況下,只有注明“香港**國際貿易”字樣,真正用于房屋買賣和為A公司支出的款項,才可確認為購房款,其余應視為董某等人與金某之間的法律行為,應依法另行處理。董某表示林*生、劉-楚、涂*紅的欠款由其承擔,予以采納。對于董某的個人欠款,金某應另行向董某追討。金某稱其支付給董某、林*生等人的款項全部為購房款,缺乏相應證據,不予采納。金某經A公司代理人要求匯往經貿發展總公司指定收款單位的款,系用于償還A公司欠經貿發展總公司的債務,故應將該款視為購房款。判決:金某與**公司之間的房屋買賣關系無效;金某應于本判決生效后二個月內將上述房屋及屬于A公司的設施歸還A公司鄭某管理、使用。

律師說法：如何認定房屋買賣關系

廈門市**大廈第21層D座房屋建筑面積為173.55平方米,系原**公司購買的產業。董某經**公司獨資股東鄭某授權,就該訟爭房屋與金某簽訂的購房合同,是雙方當事人的真實意思表示,買賣雙方雖未辦理產權過戶手續,但金某已支付了大部分房款,且鄭某還將房屋交金某使用,并將房屋所有權證交付金某。現鄭某又以訟爭房屋未辦理過戶手續為由反悔,無正當理由,且合同又能夠履行,應當繼續履行,可由雙方到房地產管理部門辦理產權過戶手續。至于董某多報房屋建筑面積數,使房價與實際情況不符的主要責任在賣方;買方未了解房屋建筑面積的真實情況,盲目簽訂合同,也應承擔相應責任。訟爭房屋的價格應調整為港幣105.67萬元。金某實際已支付房款人民幣1073089.30元,根據當時港幣兌人民幣的市場牌價,尚欠房款人民幣109146.60元。金某付給董某等人的其他款項,應認定為董某的個人債務,雙方另行處理。合同約定逾期交付房屋的違約金標準過高,依法不予保護,鄭某應比照銀行同期貸款罰息日萬分之三向金某支付違約金。

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