2015年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議，喊話開發(fā)商適當降低房價，媒體也頗關注了一陣子。似乎去庫-存只能寄希望于開發(fā)商降低房價這一條路了。

上海，2015年房價漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點，調(diào)控的重要目標也是控制房價。上海的房價已經(jīng)很高了，再不堅持調(diào)控的話將會影響上海經(jīng)濟的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。

高房價與高庫-存并存的怪象。讓不少老百姓認為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導致房價過高。實際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個位數(shù)，只8%左右。

想要探究中國高房價的內(nèi)因，首先得從其構成因素分析，新建小區(qū)的平均房價，或者一套新房的價格，主要包含了五個因素：地價、建-安成本、稅費、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。

首先來看地價。

如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價。熱點城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。

房價越高的城市，地價在房價構成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價高達5萬左右。假如一兩年以后，賣房時以8萬左右的價格出售，那么地價就占比六成。相比之下，一個中西部的三四線城市，樓面價假設2000元，而房價為6000元，則地價占房價比重只有三成。

數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價漲幅大于房價漲幅，導致地價在房價構成中的比重越來越大，當前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的最大受益者。

第二，要看建-安成本。

建-安成本指房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。

從商品房銷售均價來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元;2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計算可知，房屋造價占房屋售價的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。

不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建-安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達3000-5000元。

第三、房地產(chǎn)稅費。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅費種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅種主要有七個，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。

2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。

不過，實際稅收占比沒有29%這么高，因為七稅當中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅。考慮到當前我國仍以新房成交為主，打個折扣，則稅收及各種費(費遠小于稅)大概能占到房價構成的15%左右。

第四、開發(fā)商融資成本。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。

2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬-科、龍湖、恒-大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機構打工，自己所獲收益卻微不足道。

第五、開發(fā)商利潤

2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個位數(shù)。

考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅(稅率為25%)，因此10%的營業(yè)利潤率，相當于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。

民企求利，不像國企還肩負一定的社會責任，當利潤率降至一定程度后，自然會減少生產(chǎn)量，甚至退出這個行業(yè)。

綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價的構成，大概占比為：地價40%左右，建-安成本30%左右，稅費15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價幕后的五大黑手，土地成本占最大頭!

在很多發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場已進入成熟平穩(wěn)階段，建-安成本一般占房價的六七成，地價、稅費、企業(yè)利潤等僅占房價的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時代”，地價與稅費占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關。無論如何，我國房價的構成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設計者和行業(yè)管理者，應足夠重視，并逐步推進相關改革。