一、居住權(quán)取得的方式

居住權(quán)的設(shè)定主要可通過以下幾種方式：

第一、依合同而取得居住權(quán)。如承租人依租賃合同而取得對(duì)出租的房屋的居住權(quán)。

第二、直接依法律的規(guī)定取得居住權(quán)。如未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán)。

第三、依遺囑等法律行為取得居住權(quán)。房屋所有權(quán)人可通過設(shè)立遺囑的方式為他人設(shè)定居住權(quán)。

第四、因取得時(shí)效的經(jīng)過取得居住權(quán)。

二、居住權(quán)取得時(shí)效是如何的

取得時(shí)效，又稱為占有實(shí)效，是指自主的、和平的、公然的占有他人的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的事實(shí)狀態(tài)經(jīng)過一定的期限以后，將取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。取得時(shí)效制度最早始于古羅馬法。取得時(shí)效和訴訟時(shí)效共同構(gòu)成了傳統(tǒng)民法上的時(shí)效制度。根據(jù)各國(guó)民法的相關(guān)規(guī)定，取得時(shí)效要發(fā)生效力，就必須具備一定的構(gòu)成要件。取得時(shí)效的構(gòu)成要件可以分為普通取得時(shí)效的構(gòu)成要件和特殊取得時(shí)效的構(gòu)成要件。取得時(shí)效有效成立后，一方面占有人取得占有物的所有權(quán)及其他物權(quán)，另一方面原財(cái)產(chǎn)所有人喪失所有權(quán)及其他物權(quán)。

根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，按財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，將取得時(shí)效期間分為普通時(shí)效期間、短期時(shí)效期間和長(zhǎng)期時(shí)效期間。

(1)普通時(shí)效

取得時(shí)效圖冊(cè)普通時(shí)效一般為20-30年完成。如房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)效可以確定為25年完成。

(2)短期時(shí)效

短期時(shí)效一般為5—10年完成。短期時(shí)效一般適用于動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，分為無登記的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和登記的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。無登記的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得時(shí)效為5年。登記動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得時(shí)效為10年。

(3)長(zhǎng)期時(shí)效

土地、山林、荒灘等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)效一般30-40年完成為宜。即集體所有的土地、山林(包括荒山)、荒灘等經(jīng)過30-40年即可完成取得時(shí)效;因?yàn)橥恋?、山林、荒灘等不?dòng)產(chǎn)屬于自然資源財(cái)產(chǎn)，也是極為重要生產(chǎn)資料財(cái)產(chǎn)，一經(jīng)取得所有權(quán)，可以終身享受;一旦失去，也是難以挽回?fù)p失，所以應(yīng)適用長(zhǎng)期時(shí)效期間。但個(gè)人對(duì)集體所有的土地、山林(包括荒山)、荒灘等所有權(quán)不適用取得時(shí)效。

(4)、中國(guó)特色取得時(shí)效的效力

取得時(shí)效期間屆滿，并非當(dāng)然地發(fā)生權(quán)利取得。只有占有人援用取得時(shí)效的情況下，占有人才取得權(quán)利，而原權(quán)利人才喪失權(quán)利。如果占有人不主張取得時(shí)效權(quán)利，其所有權(quán)仍不為占有人所有。法院也不應(yīng)依職權(quán)援引取得時(shí)效。

至于取得時(shí)效的溯及力問題。理論界有不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為有溯及力。當(dāng)占有人因取得時(shí)效屆滿而獲得所有權(quán)時(shí)，視為自開始占有之日起即為所有權(quán)人。另一種觀點(diǎn)則否認(rèn)有溯及力。筆者贊同后一種觀點(diǎn)，因?yàn)槿〉脮r(shí)效的所有權(quán)是在具備取得時(shí)效的全部要件時(shí)才取得所有權(quán)，如果有一個(gè)要件不符合，就不能取得所有權(quán)。假如占有人因時(shí)效取得所有權(quán)后，而所有人或第三人有充分證據(jù)證明占有人不具備全部取得時(shí)效的要件，占有人所有權(quán)應(yīng)當(dāng)撤消。因此，取得時(shí)效所有權(quán)不具備溯及力，比較符合我國(guó)國(guó)情。

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