農村房屋買賣合同糾紛案件該怎么處理?

因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

1.對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。

2.慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。

我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

3.對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。

對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國雖無法律、法規的相關禁止性規定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;2004年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。這些雖然都是國家規定的有關政策，但根據我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”的規定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。

農村房屋買賣合同糾紛案件的特點：

1.從買賣雙方身份來看，出賣人一般是農村村民，買主則可能為城市居民、外村村民、同村村民的情況。

2.從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上。

3.合同大都已履行(出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住)，但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。

4.從起訴原因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5.從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：

一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛;

二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛;

三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。

農村房屋買賣合同糾紛案件的處理因根據房屋交易的實際情況作出裁定，帶也不排除個案的情況。但無論如何，都應確保司法裁判的公平公正，杜絕同案異判的情況，權衡好保護個人利益與穩定社會秩序統一，通過司法的對典型案件的宣傳報道與公開審理，減少交易中故意毀約現象的發生，增強人們的誠信意識。如果還有什么法律方面不了解的，可以咨詢律霸網的在線律師為您做進一步更詳細的解答。