房屋租賃合同糾紛管轄
租賃糾紛,雖然是以對不動產的使用收益為目的的,但依其性質而言,仍然屬于債權債務糾紛。雖然,對于不動產糾紛,各國一般都明確為專屬管轄。但是,這些專屬管轄是針對涉及不動產物權性質,還是包括了與不動產有關的所有糾紛在內,在不同法域,尚有不同的理解。我國目前的做法大致是,只要是與不動產相關的糾紛,一般適用專屬管轄的規定,由不動產所在地法院管轄。就房屋租賃糾紛的管轄確定問題,北京市高級人民法院曾于1985年7月24日,向最高人民法院作出請示,請示提出:“最近,本市xx區法院收到一件房屋承租人請求出租人修繕房屋的起訴,原告xx所承租的房屋坐落在xx,被告即出租人xx的戶籍和工作地均在xxx。xx區法院按一般地域管轄的原則將案件移轉xx市法院。
xx法院認為:房屋在北京,又將案件退回xx區法院(xx區法院已受理并趁被告來京出差之際調解結案)。與此同時,北京市中級人民法院在接待來訪中,也發現有上述類似情況,由于房屋坐落地與被告戶籍地不一致,所涉及的兩個區、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如xx訴xx收房一案,被告xx承租原告xx的房屋兩間,該房坐落在xx,而袁的戶籍地和居所地均在xx區。原告因被告轉讓房屋和欠租向xx區法院起訴,請求收房自用。xx區法院讓原告向房屋所在地的xx區法院起訴;xx區法院認為被告戶籍在xx區應由xx區法院管轄,讓原告仍找xx區法院(后已由中級法院指定xx區法院管轄)。”對類似房屋租賃糾紛,應適用《民事訴訟法(試行)》(以下簡稱《民訴法》)所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄,認識不盡一致。大體有兩種意見:
一種意見認為,按照《民訴法》第29條的規定,只有執行特殊地域管轄有困難的,才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關系的訴訟,從兩便原則考慮,應當適用特殊地域管轄。否則,如適用一般地域管轄,對于房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛,不便于受訴法院查明案情和判決后的執行。
第二種意見認為,根據審判實踐中的一貫做法,應適用一般地域管轄。理由是,《民事訴訟法》第23條所稱“因合同糾紛提起的訴訟”,指的是經濟合同,不包括民事合同,因為民事合同范圍較廣,顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;《民事訴訟法》第30條第(1)項所稱“因不動產提起的訴訟”,指的是不動產產權,房屋租賃糾紛,實質上是合同履行中的爭議,不涉及不動產的產權問題,所以,也不能適用對不動產的專屬管轄規定。凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般可由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的,可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
最高人民法院在批復中指出;“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應由房屋所在地法院管轄,個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定,重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決,從而正確、及時地審結案件。”最高人民法院的這個批復,目前仍然屬于有效的法律意見:各個地方在審判操作中也仍然是按照這個批復的意見處理的。
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