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寧波
購買的期房，如何轉讓
由于不動產買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定：“下列房地產，不能轉讓：(六)、未依法登記取得權屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動產，并未涉及”樓花”。
《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規定”。但是國務院至今沒有作出規定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規定。于12月1日生效的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(《以下簡稱辦法》)對此作出明確規定，填補了這一法律空白。
該《辦法》第四十四條預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意;(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。
從法理上分析，預購房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，《辦法》明確了與購房轉讓的合法性，同時對轉讓程序進行了規定。
一、具備權益轉讓條件
根據《辦法》規定，預購房轉讓必須有預購人與房地產開發企業簽訂了商品房預售合同，并在房地產管理機關進行預售登記后就可以進行轉讓。在此，雖未對預售認購協議簽訂后的轉讓作出禁止性規定，但實際上排除了簽訂認購協議就轉讓“樓花”的合法性。
二、征得開發商同意
根據《辦法》規定，預購人未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意;已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人無須征得房地產開發企業的同意，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。這一規定符合《合同法》關于合同轉讓的規定。
三、轉讓合同與登記
《辦法》規定，轉讓與售房的應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內進行預售變更登記。
四、權益轉讓的法律后果
根據《合同法》的規定，合同轉讓后，受讓人取得合同當事人的權利。預購房轉讓后，受讓人取得原商品房預售合同約定的預購人(房屋買受人)的一切權力。
五、轉讓價格
《辦法》對轉讓價格沒有作出規定，《合同法》對合同轉讓也沒有作規定。所以，對樓花的轉讓未必是原價。
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