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寧波
包銷行為的實質是什么
包銷行為的實質是什么
商品房包銷行為的實質還是出賣人與包銷人之間的一種代理行為，是隨著房地產市場發展而產生的一種特殊的代理行為，其特殊性在于，代理人根據代理結果提取代理報酬或承擔責任(補足差價、購入未銷售房屋)。
相關知識：包銷行為有什么法律特征
1、商品房包銷行為是一種承包銷售商品房的行為。包銷商依據包銷合同，從開發商手中有償轉讓包銷房的銷售專營權。與“參建、聯建”的區別在于：參建、聯建是直接參與開發商的房地產開發，直接投入建房資金，按約定取得參建、聯建的房屋。而包銷商參與的僅是開發商的銷售，兩者參與的內容不同，權利義務也不同。
2、商品房包銷行為是一種以承購包銷剩余商品房為保證的行為。包銷合同明確包銷期限屆滿后，包銷商如銷售不出包銷房，則由包銷商直接買剩下的包銷房。與商品房代理的區別在于，在代理權限內，代理的法律后果包括銷售不出商品房最終由被代理人承擔。與代銷的區別在于代銷商不支付給開發商任何錢款，也不承擔銷售不出商品房由自己買入的風險。包銷與代理、代銷的最大區別從法律后果看，前者風險大，獲取的利益亦大，后者的風險小，可得利益亦小。
3、商品房包銷行為是一種直接參與銷售的行為。在商品房的包銷中，開發商轉讓銷售專營權給包銷商后，一般不與買房人為銷售行為，而由包銷商直接與買房人簽訂買房協議并收取房款。與中介的區別在于：中介是一種居間介紹服務性的行為，為買房人提供信息，提供服務，為促成開發商與買房人之間買賣房屋的交易成立而穿針引線，并獲取中介費。中介不直接參與銷售，因此不承擔任何銷售風險。
4、商品房包銷行為是一種特殊的附條件的買賣行為。與一般商品房買賣的區別在于：一般買賣商品房是在買受人與出賣人之間發生轉移商品房所有權的行為。雙方買賣關系清楚，一方付錢買房，另一方給房得款，而包銷行為是包銷商幫助開發商將商品房銷售給買房人，自己獲得包銷價與銷售價之間差價的行為。包銷的目的不是為了直接買進開發商的商品房，而是當包銷約定的期限屆滿時，對賣不出去的包銷房才直接買入。因此，在包銷期限內，包銷商名義上在為開發商出售商品房給買受人，實質上在為自己出售這些商品房。因為，在這段時間內，包銷商將全部包銷房出售給買受人，則自己不需買入剩余的包銷房，與開發商之間僅構成包銷中的代理關系，而不構成買賣關系，一旦包銷期滿，包銷商就得買入剩余的包銷房，此時，包銷商與開發商之間才構成買賣關系。
看完本文的內容之后大家都清楚了吧，這是實際中我們經常會遇到的問題，對于大家來說需要了解清楚，才能通過包銷的行為來進行合法的銷售。本文也向大家介紹了包銷行為的法律特征，希望對大家有幫助。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網專業律師。
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