什么是購房合同
購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,買受人和房地產開發企業,在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。
買房的注意事項
1、買售人應當仔細閱讀本合同內容,對合同條款及專業用詞理解不一致的,可向當地房地產開發主管部門咨詢,如無異議視為雙方同意內容。
2、在簽訂合同前,出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
3、合同條款應?該嚴格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,并由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
正式簽訂房屋買賣合同具備條件
(1)合同雙方都必須具有相應的民事行為能力
①購房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國民法通則》中規定。18周歲以上的公民是成年人,具有完全民事行為能力,可以獨立進行民事活動;16周歲以上不滿18周歲的公民,以自己的勞動收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動(包括房屋買賣行為,因為房屋買賣涉及的金額巨大,也很復雜,很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應)由他的法定代表人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人,由他的法定監護人代理民事活動。不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人,由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人,可以進行與其精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。所以當購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人,即未成年人和精神病人時,必須由他的法定代理人(即監護人)來代理,或者征得法定代理人的同意,否則買賣行為是無效的。
②售房者必須有銷售房屋的權利,如果售房者為企業的話,那么在該企業的經營范圍中必須有房地產銷售這一項,因為企業法人必須在核準登記的經營范圍內從事經營。目前各地對商品房的銷售實行許可證制度,如北京市對外銷的商品房實行外銷許可證,內銷的商品房實行內銷許可證,預售的商品房還要辦理預售許可證。售房單位必須辦理銷售的許可證后,才允許將商品房上市銷售。所以,如果售房者銷售的商品房未辦理有關的銷售許可證,那么售房者無權銷售商品房。
(2)售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示
房屋買賣合同應該是雙方在平等的基礎上,共同協商的結果。購房者在選好房后,準備購買時,售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對此,購房者有權對合同中不合理的條款或合同中未明確規定的事項提出修改意見和增加補充協議。依據合同法的有關規定,合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意愿的情況下簽訂合同。
目前,售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本,其中內容當事人可以根據需要修改、刪除和補充。
(3)合同的內容不得違反法律和行政法規
法律和行政法規是國家制定的,具有強制效力,任何單位和個人都必須遵守法律和法規。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規。比如購房者和售房者在合同中約定,購房者所應交納稅費一律免繳,該條款就違反有關的稅法,因而合同中的此項條款無效。
(4)合同不得違反國家利益和社會公共利益
我國是社會主義國家,國家利益和社會公共利益是第一位的,因此合同的內容不得違反國家利益和社會公共利益,否則就無效。
簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四項條件,那么該合同就是無效合同(或部分無效合同)。無效的合同不受法律的保護。確認合同部分無效的,假如不影響其余部分的效力,其余部分仍然有效。
房子的好壞決定一個人的地位,所以購房非常重要,買房子的時候每個人都應該非常謹慎,我們只有簽訂滿足了這些條件的購房合同才能算是真正完成了自己購房的夢想。律霸網也提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。
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