開發商的五證是什么?五證包括哪些證件?

“五證”是證明房地產開發商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產權證書。

“五證”包括：市房屋土地管理局的《中華人民共和國國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證;城市規劃管理局的《中華人民共和國建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證;城市規劃管理局的《中華人民共和國建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證;城鄉建設委員會的《建設工程開工證》，建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。廈門市建委負責開工審批等項工作。;房屋土地管理局的《商品房銷售許可證》，屬于期房預售的，應取得《商品房預售許可證》商品房預售證的主管機關是廈門市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理登記審批和核發證書;屬于外銷商品房的，應取得《商品房外銷許可證》。

一般情況下，“五證”的取得順序是：先取得《建設用地規劃許可證》，它嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積;其次是《建設工程規劃許可證》，它限定本規劃地塊上所建建筑物的功能類別;第三是《建筑工程施工許可證》;第四是《國有土地使用證》，它決定房屋是否擁有產權;最后是《商品房銷售(預售)許可證》，擁有此證的房屋才能合法買賣。

購房時如何查詢開發商的五證?

房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

那么，購房時如何查詢開發商的五證呢?一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。

當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。

根據商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬于預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。

購房者可在售樓中心抄錄開發商的五證編號，登陸當地的查詢網站并輸入編號便可驗明“正身”，進而判斷該樓盤有無銷售資格。一旦您發現有證件編號與該樓盤存在不符，那么你就要提高警惕了。因為，開發商五證不齊，直接影響購房合同的法律效力。

“五證”，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發商是否擁有合法經營權的文件依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真偽。

根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發商向您出示的《商品房預售許可證》中規定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。

開發商五證不全，就一定不值得信賴么?

在房產市場上，開發商為了方便資本運營，在未辦理完全的“五證”之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。

在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發商的資信情況。可以參考其曾經開發并已經交付使用的房地產項目在目前的狀況，也可以根據您所選擇的項目的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發商的資信情況。

這樣，就可以在項目剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩妥的選擇。

所以，有的開發商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，應該根據開發商的經濟規模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。

購房者要謹防開發商的哪些不合法行為

一些資金規模較小，行業資歷不高的房地產開發商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權的情況下，開發和預售房屋。雖然這并非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發和建設過程中，由于他們行業經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為‘爛尾房’。出現這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費者。

所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的“五證”，尤其是《商品房預售許可證》。若開發商提供的《商品房預售許可證》中的規定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄厚，有多年行業經驗并且聲譽良好的開發企業，您還是可以信賴他們的;而那種聲望不大的小項目小企業，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。

另外，購房消費者還要認真考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍。因為有些房地產開發商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項目建設規模和設施完善程度。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過《建設用地規劃許可證》界定的范圍，展示此項目中并不存在的其他物業設施，使此物業看起來非常完善，而實際上他們能兌現的只是許可證界定范圍內的建筑設施。所以考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍，可以幫您識破一些開發商虛假的廣告宣傳行為。