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寧波
城鎮居民能否購買農村房屋
宅基地使用權主要有以下四個特點：
1、身份性：只有擁有集體經濟組織成員這一身份，才有權利享有宅基地使用權。
2、無償性：宅基地使用權農民可無償取得。
3、有限性：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
4、無使用期限限制：在理論上，宅基地使用權一旦取得，使用權人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權因為自然災害等原因滅失的，村民可通過重新分配獲得宅基地。
我國雖然禁止宅基地使用權的流轉，但農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。根據房地一體的規則，盡管宅基地使用權本身不可以轉讓，但它可以隨著房屋一同轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給本集體經濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉讓行為有效。
如果村民將其房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員或者城鎮居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，城鎮居民不得享有，因此，一旦城鎮居民購買農民的宅基地房屋，就會侵害集體經濟組織的合法權益。所以城鎮居民購買農村房屋的買賣行為是無效的。
不過，我國《民法通則》第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”就政策而言，城鎮居民不得購買農民的宅基地房屋的確有據可依。
比如，1999年5月6日，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2004年11月2日，國土資源部在《關于加強農村宅基地管理的意見》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”這樣來看，目前國家的政策是明確反對城鎮居民購買農民的宅基地房屋。
所以身為城鎮居民不具有農村集體經濟組織成員資格，無權使用農村宅基地，如果產生房屋買賣行為實際上違反了以上土地管理規章關于宅基地使用的主體只能是農村村民的規定，屬無效行為，侵害了集體經濟組織的合法權益。
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