在被強制執(zhí)行騰房后，韓先生找到律師求助，尋求救濟途徑。后經韓先生訴訟，作為導致合同締約無效的過錯方，開發(fā)商最終被法院判決賠償韓先生房屋差價及裝修損失110萬元。

賣房沒有預售許可，反以此起訴購房人合同無效

15年前，因接到開發(fā)商的廣告宣傳，韓先生來到位于朝陽區(qū)黑莊戶的雙旭花園小區(qū)看房。當時該小區(qū)的聯(lián)排別墅和公寓住宅項目都已被賣得所剩無幾，韓先生挑中了一套已是現房的99平方米的公寓。

2001年7月，雙方簽訂《北京市內銷商品房預售契約》，內容顯示房屋土地使用年限為70年，用途是住宅，房款總額為19.3萬余元。

繳納了首付款后，韓先生對房屋進行了一番裝修，之后便和愛人住了進去。但由于開發(fā)商五證不全，不僅房產證辦不下來，按揭貸款也無法辦理，因此韓先生遲遲未繳納余款。

2006年以后，同地區(qū)房價已上漲不止5倍。開發(fā)商卻陸續(xù)將購房人告上法院，要求確認其與購房人簽訂的房屋買賣合同無效，收回已經出售的房產，還要求他們支付這些年來的房屋使用費，也就是房租。

開發(fā)商給出的理由是：當初售房時尚未取得房屋預售許可證，根據我國相關法律法規(guī)的規(guī)定，其與購房人所簽訂的商品房預售契約應屬無效合同。

購房合同不僅被判無效，買房人還要支付多年房租

韓先生是在2008年被開發(fā)商告上法庭的。開庭時，開發(fā)商自稱賣房時已告知韓先生他們沒有預售許可證，但遭到韓先生的否認。韓先生說，開發(fā)商的理由簡直太可笑了，有哪個開發(fā)商會主動告知買房人自己五證不全?而且他買房時已是現房。

但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣，最終都輸了官司。法院確認，到案件審理時，開發(fā)商只取得國有土地使用證及建設用地規(guī)劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區(qū)的開工證、商品房預售許可證及房屋所有權證。

2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》無效，韓先生需騰房，并按每月800元的標準給付開發(fā)商房屋使用費(自2001年8月17日起至實際騰房之日止);開發(fā)商退還韓先生6.9萬余元購房款。

韓先生不服提起上訴，二審被駁回。后韓先生又申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。同年12月，二中院作出終審判決，仍然維持了二審判決。

2010年初，韓先生夫婦被法院強制執(zhí)行騰退了雙旭花園的公寓，當時在北京只有這一處居所的夫妻倆因無家可歸，曾一度借住在朋友家中。

律師支招起訴開發(fā)商締約過錯方應賠償損失

此時，韓先生的內心是崩潰和憤怒的。他向律師求助，詢問這種情況下是否還能追究開發(fā)商的法律責任。

律師接手此案，代理韓先生起訴雙旭花園開發(fā)商，要求其賠償因合同無效給韓先生造成的重新購房溢價損失和裝修費用。

律師認為，開發(fā)商在無商品房預售許可證的情況下，與購房人簽訂自制的格式合同即《北京市內銷商品房預售契約》，導致商品房買賣合同被確認為無效，負有完全責任。

庭審中，韓先生申請法院對涉案房產進行市場價格的司法鑒定。一開始，評估機構依據成本法對涉案房屋進行價格評估，作出的鑒定結論僅為76萬元。律師提出異議，認為評估機構采用的評估方法錯誤，要求評估機構對房屋價格以比較法和受益法進行重新估價或價格補正。

法院采納了律師的意見，致函要求評估機構按照市場價格對涉案房屋進行重新估價。重新估價后的房屋價值為133萬余元。

法院審理認為，開發(fā)商在未取得商品房預售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷售房屋并承諾辦理房屋買賣過戶手續(xù)，之后亦未積極補辦相關手續(xù)，其對合同無效負有重大過錯。根據相關法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法院經過綜合考慮后判決雙旭地產賠償韓先生房屋差價及裝修損失共計110萬元。

雙旭地產提起上訴后，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，雙方達成執(zhí)行和解，韓先生拿到了賠償款。

據悉，作為第一個起訴開發(fā)商索要房屋溢價損失并獲得成功的業(yè)主，韓先生的判決起到了一定的示范作用。據韓先生了解，后來陸續(xù)有其他業(yè)主提起了類似訴訟。