商品房現(xiàn)售的流程有哪些?

第1步：和發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

當(dāng)購(gòu)房者決定買(mǎi)房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進(jìn)行的第1步就是與發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，以表明購(gòu)房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金(即訂金)，訂金是由發(fā)展商根據(jù)房?jī)r(jià)自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬(wàn)元的。

認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括：

1.發(fā)展商、銷(xiāo)售方及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本情況;

2.所認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價(jià)格、幣種、房產(chǎn)的總價(jià));

3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款);

4.付款時(shí)間(主要針對(duì)分期付款方式)、付款地點(diǎn)、帳戶等;

5.簽訂正式條約的時(shí)間(一般為認(rèn)購(gòu)后的一周以內(nèi))。

簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū)，銷(xiāo)售方應(yīng)該給買(mǎi)房人發(fā)放《簽約須知》，以便買(mǎi)房人了解以后的細(xì)節(jié)，為正式簽約作準(zhǔn)備?！逗灱s須知》的內(nèi)容有：A購(gòu)房者若委托他人簽約，委托書(shū)的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說(shuō)明;C需要交納的相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等說(shuō)明;D購(gòu)房人在簽訂條約時(shí)需攜帶的證件;E簽約地點(diǎn)。

注意：簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，可能有的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”上寫(xiě)的是“定金”，您要特別注意這個(gè)“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷(xiāo)售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，請(qǐng)留意：盡管內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房?jī)r(jià)會(huì)便宜一些，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的!

第2步：與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同

簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待啦，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷(xiāo)售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。

您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。

注意：還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議，拿回定金。

第三步：辦理預(yù)售登記

簽完購(gòu)房合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記手續(xù)(如是外銷(xiāo)房，則應(yīng)到市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理)。預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記后，購(gòu)房合同生效。

注意：如果您買(mǎi)的是期房，您還是需要看發(fā)展商的商品房預(yù)售許可證。除此之外，由于買(mǎi)期房距離入住還有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在這段時(shí)間里，您應(yīng)該經(jīng)常與賣(mài)房者聯(lián)系，或經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)去看看，了解該房產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，發(fā)展商是否能順利交房?如果不能按時(shí)交房，您應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定索賠。

第四步：辦理立契過(guò)戶手續(xù)

契約有預(yù)售契約和買(mǎi)賣(mài)契約兩種，預(yù)售契約是相對(duì)于期房而論的;買(mǎi)賣(mài)契約則用于現(xiàn)房交易。立契過(guò)戶是發(fā)展商和買(mǎi)房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

立契過(guò)戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)攜帶購(gòu)房合同正本、結(jié)算單、身份證、個(gè)人名章等，這些手續(xù)都應(yīng)該是買(mǎi)房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買(mǎi)房人一定要出具委托書(shū)，委托書(shū)上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時(shí)具有公證處的公證書(shū));如果購(gòu)房者正在外地，那么則必須在當(dāng)?shù)氐墓C處作公證，把公證書(shū)帶回來(lái);如果購(gòu)房者正在國(guó)外，還應(yīng)加蓋我國(guó)駐當(dāng)?shù)卮笫桂^的公章。

辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)房人要繳納契稅、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)和印花稅。

注意：在辦理立契過(guò)戶之前，購(gòu)房者必須先到相應(yīng)的市小區(qū)辦或各區(qū)縣小區(qū)辦繳納公共維修基金。

第五步：辦理入住

在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存，在較后入住時(shí)以供審核。購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時(shí)，要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前，您要對(duì)公約仔細(xì)研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，并交付相關(guān)的管理費(fèi)。

注意：如果是期房，那么在其竣工后，實(shí)際測(cè)量面積與合同上的銷(xiāo)售面積會(huì)有一定的差異，購(gòu)房者在與發(fā)展商辦理結(jié)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同條款，維護(hù)自己的權(quán)益。若實(shí)際面積減少時(shí)，可要求發(fā)展商給予補(bǔ)償，或解除合同并要求賣(mài)方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

商品房現(xiàn)售的時(shí)候出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛，在無(wú)法解決的情況下應(yīng)該要積極找律霸網(wǎng)律師幫忙。