商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

登記備案不是預(yù)售合同生效要件，登記備案不是必須的，雙方當(dāng)事人自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章，合同就成立了。但是，商品房預(yù)售合同登記通過對(duì)預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人之間的商品房預(yù)售合同公示，對(duì)于購(gòu)房者來說，出于以下原因需要進(jìn)行登記備案：

1、保證將來的房屋產(chǎn)權(quán)登記依合同進(jìn)行;

2、通過備案登記對(duì)開發(fā)商進(jìn)行合規(guī)審查;

3、防止開發(fā)商的一房二賣。

另外，你在簽訂商品房預(yù)售合同的時(shí)候，還需要注意商品房預(yù)售要滿足的下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

4、已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

最后，因?yàn)榉康禺a(chǎn)買賣盈利空間大，所以，在商品房預(yù)售中也會(huì)出現(xiàn)有假冒預(yù)售許可證等情況的。你要是遇見這種不靠譜的開發(fā)商的，畢竟一般房屋的價(jià)值都不小，建議可以聯(lián)合其他也受欺騙的購(gòu)房者，找一兩個(gè)專業(yè)律師介入維權(quán)。

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