教育地產的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發商承諾入住后一年，即可頒發房產證，但實際情況是頒發房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業主子女無法上學。二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

一、產權糾紛

第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，張女士從劉先生處購買了一所房產準備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什么會出現這種情況?因為大多數的教育地產都屬于年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的教育地產時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。

因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

二、戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該教育地產前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

三、房產中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

四、賣方惡意漲價糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低于總房款20%的違約金。最后，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

大家可以把握一個原則，將違約金的數額約定相對高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。