一、公用面積能侵占嗎

（一）公用面積可以分攤，但不能侵占。

1、公共面積如何分攤

1998年12月11日發布實行的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》對這個問題作了最新規定。

（二）公用建筑面積分攤的原則為：

（1）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和比例確定。1

（2）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

（3）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

可分攤的公用建筑面積：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

不應計入的公用建筑空間：

1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間;

2、售房單位自營、自用的房屋。

其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

建筑項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設項目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變;面積減少的，售房單位應按實際售價退款。

商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。

二、哪些公用面積不能分攤

建設部發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)中規定：按套或單元出售的商品房的公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑;

（2）套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

但并不是上述所有都能夠作為公攤建筑面積。其中不應計入的包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋;為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房;其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

綜合上述，小編整理有關公用面積是否可以侵占的相關內容。由此可見，在實踐中，由業主分攤公共面積這已經成為習慣性的做法，不僅在購房時需要分攤，每個月的物管費也包括對這部分面積的管理費用。一般情形，要是購買的房屋面積比較大的話，對應可分攤的公共面積部分也是大一些。更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。

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