拆遷中的以租代征和土地流轉(zhuǎn)怎么區(qū)別？

區(qū)別一：土地流轉(zhuǎn)不改變土地的性質(zhì)，也就是說之前是農(nóng)用地，流轉(zhuǎn)后依然是農(nóng)用地。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途。”而“以租代征”的實質(zhì)是假借土地流轉(zhuǎn)之名，改變農(nóng)用地的性質(zhì)進行土地開發(fā)，在農(nóng)用地建設(shè)永久性建筑，對耕地造成很大的破壞。

區(qū)別二：土地流轉(zhuǎn)受讓方必須從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營，要有能力搞好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、管理好農(nóng)用地。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第九條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。”“受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工業(yè)制造企業(yè)，不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力。

區(qū)別三：土地流轉(zhuǎn)的主體是承包方，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)承包地，土地流轉(zhuǎn)是完全自愿進行的。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第六條規(guī)定:“承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。”第八條規(guī)定:“沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。”而“以租代征”的主體是基層政府或村委會，經(jīng)常伴隨有欺騙、強迫甚至暴力。

區(qū)別四：土地流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，這一點不能有任何的回旋余地，不可有任何的馬虎。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第七條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委會以各種名義截留，有的甚至是已經(jīng)把土地征了出去，但仍是支付著失地農(nóng)民少量的年租金。

區(qū)別五：土地流轉(zhuǎn)是國家積極鼓勵的，專門出臺《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，以各種形式鼓勵農(nóng)民自愿、互利地進行土地流轉(zhuǎn)。而“以租代征”是國家明令禁止的行為，《土地管理法》規(guī)定:“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確提出，禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。

綜上所述，在拆遷當(dāng)中以租代征的特點就是大多數(shù)都是用于房地產(chǎn)開發(fā)，對耕地造成很大的破壞，而土地流轉(zhuǎn)就必須從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營，而且不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，受讓方也應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)的經(jīng)營能力。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式及相關(guān)法律規(guī)定

土地流轉(zhuǎn)補償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律政策問答