案情:陳某與房地產開發商簽訂商品房買賣合同,購買商品房一套,交付使用后,卻一直未辦房屋產權過戶登記。陳某多次向開發商提出辦理房產證的要求,開發商以各種理由推遲辦理。后來,陳某接到法院傳票,自己因房屋侵權一案被告上法庭。原來,該房屋交付后房地產開發商又與黃某簽訂房屋買賣合同,并辦理了產權登記。陳某憤怒不已,訴至法院請求解除開發商與黃某的房屋買賣合同。
分析:本案中,陳某與開發商簽訂房屋買賣合同,雖然沒有辦理產權過戶登記手續,但僅表明不能發生物權的變動。根據物權法十五條的規定,房屋買賣合同已經生效。同理,黃某與開發商簽訂的房屋買賣合同也屬于有效合同,且房產已過戶到第三人黃某名下,故該房產的所有權人應當是黃某。陳某無權要求法院解除黃某與開發商之間的房屋買賣合同,但有權根據《物權法》第八條規定,要求開發商返還已付購房款及利息,并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。為避免遭遇一房二賣,購房人將來在與開發商簽訂購房合同后,應向登記機構申請預告登記,預告登記后,若開發商又將該房出售,雖然其與購房者簽訂的合同可能有效,但將不會發生物權的效力。
律師提醒:為避免遭遇一房二賣,將來在與開發商簽訂購房合同后,應向登記機構申請預告登記。預告登記后,若開發商又將該房出售,雖然其與購房者簽訂的合同可能有效,但將不會發生物權的效力。
法律適用:1、《物權法》第十五條規定:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。2、《物權法》第八條:商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。3、《物權法》第二十條規定:當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
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