隨著網(wǎng)絡的發(fā)展和普及，我們的生活日益發(fā)生著變化，傳統(tǒng)的交易模式也開始受到網(wǎng)絡的沖擊。“網(wǎng)上售房”作為一種新型的房地產(chǎn)交易模式，一種房地產(chǎn)銷售領域的電子商務，越來越引起大眾和房地產(chǎn)商的關注，盡管目前其成交率很低，但隨著網(wǎng)民數(shù)量的不斷增多以及電子商務的進一步發(fā)展，“網(wǎng)上售房”的成交額勢必會逐年逐月上升，因此，很有必要研究一下其所涉及的法律問題，供各房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡、房地產(chǎn)開發(fā)商以及網(wǎng)上消費者參考。

一、“網(wǎng)上售房”的法律性質(zhì)：首先必須明確的是，今天在此討論的“網(wǎng)上售房”僅指房地產(chǎn)開發(fā)商通過網(wǎng)絡推銷自己開發(fā)的商品房這一種情況。不包含房產(chǎn)中介和房主出售“二手房”等其他房產(chǎn)交易行為，常見的“網(wǎng)上售房”的方式，房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站開設“網(wǎng)上售房”或類似名稱的欄目，開發(fā)商在此欄目中提供商品房的詳細信息，有意向的購房者按網(wǎng)站提供的格式訂單填寫并發(fā)送，開發(fā)商在受到訂單回復確認，最終雙方在網(wǎng)上訂立正式合同并辦理房款的交接。上述“網(wǎng)上售房”行為的法律性質(zhì)分析如下：

1、作為開發(fā)商將售房信息(含售價)在網(wǎng)上發(fā)布，并出具空白格式訂單，此行為屬法律上的“要約邀請”，即開發(fā)商主動向不特定的多數(shù)人發(fā)出訂閱合同的意思表示，希望大眾購買自己的房產(chǎn)，此行為是訂立售房合同前的預備行為，等同于傳統(tǒng)交易模式的商業(yè)廣告。

2、購房人如律上稱為“要約”，即購房人作出希望購買具體房產(chǎn)的意思表示，當然依據(jù)合同法的規(guī)定，此行為必須符合兩個條件：一是內(nèi)容具體確定，訂單應當明確填寫欲購買商品房的具體套型面積、價款、購房人的姓名住所及聯(lián)系方式;二是表明經(jīng)開發(fā)商承諾，購房人即受該意思表示的約束。因此網(wǎng)絡公司為開發(fā)商制作的訂單，應當具備上述條件。

二、“網(wǎng)上售房”的法律效力《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同中應當載明土地使用權取得方式。”可見，依據(jù)我國現(xiàn)行法律，商品房買賣合同應當是一種要約合同，只有在具備了完備的形式以后才成立。對于“網(wǎng)上售房”這一房地產(chǎn)交易方式，此法律效力如何，將直接關系到“網(wǎng)上售房”的發(fā)展。筆者認為，“網(wǎng)上售房”所成立的購買商品房合同應具法律效力，受法律保護。

1、我國新《合同法》已經(jīng)將傳統(tǒng)的書面合同形式擴大到數(shù)據(jù)電文形式。第十一條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件以及數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式，”也就是說，不管合同采用什么載體，只要可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，即視為符合法律對“書面”的要求，這些規(guī)定，符合國際貿(mào)易委員會建議采用的“同等功能法”。因此，網(wǎng)上購訂單與開發(fā)商的回復函，屬訂立合同的民采取的書面形式的一種。

2、依據(jù)新《合同法》規(guī)定：當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。因此，只要有一方當事人的要約和另一方當事人的承諾，即視為當事人雙方就合同的主要條款協(xié)商一致。合同便告成立。而只要此商品房的銷售符合房地產(chǎn)管理法規(guī)可銷售的條件，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，依法成立的合同，自成立起生效。

3、關于如何確定“網(wǎng)上售房“合同成立的時間和締約地?我國新《合同法》規(guī)定：”采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同，收件人指定特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進入該特定系統(tǒng)的時間，視為到達時間;未指定特定系統(tǒng)的，該數(shù)據(jù)電文進入收件人的任何系統(tǒng)的首次時間，視為到達時間傳統(tǒng)的消費市場中，隱私保護一般不屬于消費者保護的突出問題，現(xiàn)消費者權益保護法也未作特別的規(guī)定。但在網(wǎng)上交易中，由于存在網(wǎng)絡安全的問題，網(wǎng)絡購房者隱私保護變得非常突出，需要有針對性地制定特別的規(guī)則，加強對購房者隱私權的保護，更何況，我國民事基本法迄今對隱私權的保護尚無基本規(guī)定。