一、認(rèn)購協(xié)議書包含了商品房買賣的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同而不是預(yù)約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定：“商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)購等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同。”該規(guī)定對商品房買賣合同主要內(nèi)容的界定，應(yīng)當(dāng)理解為具備了該條所規(guī)定的商品房買賣合同的標(biāo)的物及價(jià)格條款即為主要內(nèi)容，而不能機(jī)械地理解為必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項(xiàng)全部條款（當(dāng)事人名稱或者姓名、住所，商品房基本狀況，商品房銷售方式，商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用的條件及時(shí)間，裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜，解決爭議的辦法，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項(xiàng)）或者必須達(dá)到十三項(xiàng)一半以上的多數(shù)條款才能達(dá)到買賣合同主要內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)。

二、未取得商品房許可證明認(rèn)購協(xié)議書為無效合同

城市房地產(chǎn)法第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十五條均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，不得向買房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。本案房地產(chǎn)公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下以內(nèi)部認(rèn)購書的形式公開向社會不特定的人員銷售商品房，其行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。《解釋》第五條的規(guī)定正是為了確保前述法律、法規(guī)的執(zhí)行，將以認(rèn)購、訂購、預(yù)購等合法形式掩蓋非法買賣商品房目的的行為定性為商品房買賣合同。并在第二條明確規(guī)定：出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認(rèn)定有效。