擴建有正常的規(guī)劃批準的話，應(yīng)該允許辦理房產(chǎn)證的。擴建的面積辦理房產(chǎn)證后和原來的面積一起出售。

法律咨詢：

有一個別墅因為擴建了以后，和房產(chǎn)證上面的面積和戶型不一樣了。請問這樣的情況，現(xiàn)在這個別墅業(yè)主要把房子賣了，那是否可以正常交易？是按原來的面積交易嗎？

律霸網(wǎng)律師解答：

建造房屋需要經(jīng)過審批，否則屬于違章建筑應(yīng)當拆除，房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準，因此房屋交易時，也應(yīng)當以房管局登記的基本情況進行交易，未登記部分不受法律保護。那么根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題詳細解答如下：

關(guān)于別墅擴建的問題。

這里首先需要確定的是別墅擴建是否合法的問題。

建造房屋或者擴建房屋都是需要經(jīng)過土地局和房管局審批的，否則屬于違章建筑，應(yīng)當拆除，擴建部分也不受法律保護。

所以如果該別墅當時擴建沒有經(jīng)過審批，屬于私自擴建的，那么屬于違章建筑，是應(yīng)當拆除的。對于私自擴建的部分，也不受法律保護，在房屋出售時，這部分是不能正常交易過戶的，只能按照房產(chǎn)證載有的面積進行交易。

如果該別墅當時擴建經(jīng)過了審批，是合法的，只是沒有辦理變更登記而以的話，那么應(yīng)當首先由產(chǎn)權(quán)人補辦手續(xù)，然后按照新的面積和結(jié)構(gòu)和你進行交易，再將房屋過戶到你名下。

當然，該別墅擴建屬于違章建筑的情況下，也是可以補充申請的，但需要交納一定的罰款，你可以要求房主及時辦理相關(guān)手續(xù)后再進行交易。

關(guān)于如何交易的問題。

賣賣雙方就房屋出售事宜應(yīng)當簽訂合同，雙方按照合同約定進行交易即可。既然這套別墅經(jīng)過改建，面積和戶型與房屋產(chǎn)權(quán)登記情況都不一樣了，那么對于這種情況在買賣合同中就應(yīng)當注明，而且你們雙方按照什么面積交易，也要看改建部分是否經(jīng)過審批。

如果房主將改建的部分補充辦理了相關(guān)手續(xù)，通過了房管局的審批，并且在房管局進行了變更登記，那么你們完全可以按照新的面積和戶型進行交易，受法律保護。

如果房主對改建的部分一直無法獲得審批，那么你們只能按照房產(chǎn)證上載明的面積和戶型來進行交易。否則一旦按照改建面積進行交易，你作為買方來說，承擔的風險是非常大的，將來一旦城管要求你拆除，你也只能向原房主索賠，到時候房主能夠找到都另說了。違章建筑的交易也不受法律保護，你的權(quán)益更無法保障，所以你在這種情況你只能按照房產(chǎn)證載明的面積交易。

關(guān)于本案的總結(jié)意見。

該別墅經(jīng)過改建后與登記情況不一致了，按照什么標準交易主要還是看賣方是否能夠?qū)⒏慕ǖ牟糠滞ㄟ^審批并進行補充登記。

如果通過審批，那么你們就按照現(xiàn)在的實際面積和戶型進行交易，如果沒有經(jīng)過審批，那么只能按照原有面積和戶型交易，否則對你很不利。

總之，交易應(yīng)當以產(chǎn)權(quán)證的登記情況為準。

以上幾點是根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題所做簡要解答，具體還需要根據(jù)案件詳情和細節(jié)來確定，希望對你有所幫助。

我個人認為你可以先和房主協(xié)商要求補辦一下新的產(chǎn)權(quán)證，也不是沒有這種可能，找找關(guān)系還是非常有希望的，實踐中這種案例不少。不過如果你只想按照原來的面積購買那么也當然是合法的，你有權(quán)要求按照房產(chǎn)證登記的原有信息進行交易，受法律保護。

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房屋維權(quán)注意事項

首先業(yè)主們要統(tǒng)一思想，共同行動，重拳出擊，依法辦事。這樣才能維護自己的權(quán)利，要千萬注意以下幾點：

1、業(yè)主們不要給kfs獨個擊破，造成業(yè)主們內(nèi)部不合，分化業(yè)主，要知道堡壘最容易從內(nèi)部攻破的。

2、不要掉入kfs的時間戰(zhàn)術(shù)里面，他們是專業(yè)人士，而業(yè)主來自五湖四海，在專業(yè)性，時間上都沒有kfs靈活及充沛，kfs通常會以時間換空間的戰(zhàn)術(shù)拖垮業(yè)主們，耗時，耗力，耗財，這對業(yè)主們尤其不例，時間一長，就軍心動搖，事情也就不了了之了。

3、談判前要制訂戰(zhàn)略，要抓住kfs違規(guī)要點，要收集真憑實據(jù)，最好有法律的依據(jù)，這樣才能擊中要害，談判過程千萬注意不要受kfs的引導(dǎo)，滿無邊際的跟著跑，要堅持核心問題。

4、要選出發(fā)言者，不要集體爭搶發(fā)言，這樣達不到談判的效果，而且會談內(nèi)容容易跑題，最好白紙黑字寫明整個過程，并對每一次談判做錄音或會議紀要。

5、如果可能請相關(guān)人士最好是負責房地產(chǎn)的官員參與旁聽會議，這樣可以借力打力.事前最好咨詢專業(yè)人士的意見,因為你們的對手是實力雄厚的kfs及他們聘請的專業(yè)律師。

6、即使談判再激烈，也不要出現(xiàn)身體的接觸及不太文明的對罵，這樣解決不了任何問題，反而會更加對。

7、最后就是代表要有犧牲精神，又叫雷-峰精神。可能在某些時候要在沒有利益的前提下幫住戶維權(quán)，在時間上，精神上，金錢上要有準備。

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