作者：麻*偉律師

1、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同，是指房地產開發企業（統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

2、開發商未取得預售許可證，與買房人簽訂的商品房預售合同，是否有效？

開發商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、商品房的銷售廣告和宣傳資料，對開發商是否具有約束力？

商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

4、在簽訂預購合同時，交給開發商的錢，應寫成定金還是訂金，二者有何區別？

定金是擔保法意義上的法律概念，根據擔保法的規定，交付定金的一方違約的，不得要求返還定金。收受定金的一方違約的，則應雙倍返還定金。而訂金不能起到對合同擔保的作用，若雙方認可交付的是訂金的話，那么若開發商違約的話，就只能按照預付款規則，要求開發商退回訂金及其利息，不能要求雙倍返還。

5、因不可歸責于買賣雙方的原因，導致未簽訂商品房買賣合同的，定金如何處理？

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

6、商品房的認購、訂購、預訂協議的內容是否屬于商品房買賣合同的內容？

商品房的認購、訂購、預訂等協議一般視為預約合同，是雙方約定下一步訂立商品房買賣合同的協議，而非商品房買賣合同，但若上述協議具備商品房買賣合同的主要內容和條款的，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

7、商品房預售合同未按照法律規定進行備案的，是否影響合同效力？

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

8、拆遷安置協議中，確定的安置房屋，拆遷人賣給他人的，被拆遷人怎么辦？

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

9、哪些情形下，導致商品房買賣合同的目的無法實現的，買房人可以要求雙倍返還購房款？

具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

10、哪些情形下，導致商品房買賣合同無效或被撤銷的，買房人可以要求雙倍返還購房款？

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

11、開發商與第三人惡意串通，一房二賣的，買房人如何處理？

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

12、房屋什么時候算交付使用，交付使用前后，房屋滅失、損毀的，由誰承擔責任？

對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

13、房屋主體結構質量不合格，買房人應該怎么辦？

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

14、非房屋主體結構質量不合格，但質量存在問題，嚴重影響居住的，買房人能否解除合同？

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

15、交付房屋的建筑面積與商品房買賣合同的建筑面積不符，如何處理？

出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

16、開發商遲延交房或買房人遲延付款的，能否解除商品房買賣合同？

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

17、房屋買賣合同中，約定的違約金過高或過低，能否調整？

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

18、房屋買賣合同沒有約定，違約金數額或計算方法的，如何確定違約金數額？

商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

19、開發商辦理房產證的期限是多長？逾期辦理房產證的，如何承擔違約責任？

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

20、開發商逾期辦理房產證超過多長時間，買房人可以解除商品房買賣合同？

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

21、開發商將房屋的銷售包銷給他人的，發生糾紛后，如何確定被告？

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

22、貸款合同無法簽訂，導致商品房買賣合同無法履行的，應如何處理？

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

23、商品房買賣合同被確認無效、撤銷或解除的，貸款合同能否解除？

因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

24、商品房買賣合同和貸款合同糾紛能否合并審理？

以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

25、商品房買賣合同和貸款合同都被解除的，購房款和定金如何返還？

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

26、買房人未償還房貸，也未辦理房屋抵押貸款登記的，銀行應以誰為被告提起訴訟？

買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

27、《城市房地產管理法》的適用范圍是否包括所有房地產開發行為？

在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守房地產管理法的規定。

28、什么是土地使用權出讓？

土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

29、集體所有的土地能否出讓？

城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

30、縣級政府將國有土地出讓用于開發房地產的，是否需要擬定出讓方案？

縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

31、土地使用權的出讓是否必須采取拍賣和招標方式？

土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

32、開發商能否擅自改變出讓土地的使用用途？

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

33、什么是土地劃撥？

土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

34、開發商使用出讓土地進行房地產開發的，有無動工時間限制？

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

35、基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格是否要定期公布？

基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

36、哪些房地產不能轉讓或轉讓受到限制？

《房地產管理法》38條規定，下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

37、出讓方式取得土地使用權，在什么時候條件下，可以轉讓房產？

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

38、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，如何處理？

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

39、設立房地產開發企業應當具備哪些條件？

設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有１００萬元以上的注冊資本；（二）有４名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

40、房地產開發企業應建立資本金制度，資本金不得低于總投資的多少？

房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于２０％。

41、房地產項目，何時才能交付使用？

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起３０日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

42、住宅小區等群體房地產開發項目竣工驗收，應包括哪些內容？

住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照下列要求進行綜合驗收：（一）城市規劃設計條件的落實情況；（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

43、商品房預售應符合哪些條件？

房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

44、預售商品房合同是否需要備案？

商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

45、開發商隨意動用預售款項？

不能，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

46、商品房交付使用時，是否需要向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書？

房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

47、房地產開發企業能否委托中介機構銷售商品房？

房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

48、商品房的現售，應符合哪些條件？

商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。

49、房地產企業能否采用售后包租的方式，銷售未竣工的商品房？

房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

50、商品房買賣合同的主要內容，應該包括哪些？

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。

51、商品房的建筑面積由哪幾部分組成？

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

52、商品房面積誤差比如何計算？

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比=─────────────×１００％

合同約定面積

53、商品房銷售后，開發商改變規劃和設計的，如何處理？

商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起１０日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起１５日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起１５日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

54、開發商在銷售時設置樣板房的，交付的商品房是否需要與樣板房一致？

房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

55、商品房交付使用前，是否需要進行測繪？

房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

56、開發商應在多長時間內，將辦理所有權登記所需材料，送至房屋登記部門？

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起６０日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

57、開發商在銷售商品房時，是否影響買受人出具相關售房規定？

開發商在售房時，應按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》，未按規定出示的，由主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以１萬元以上３萬元以下罰款。

58、人防工程，是否作為整棟建筑面積進行計算？

商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除）。

59、套內建筑面積包括哪些部分？

套內建筑面積由以下三部分組成：１．套（單元）內的使用面積；

２．套內墻體面積；３．陽臺建筑面積。

60、共用墻體面積如何計算成套內面積？

商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

61、公用建筑面積包括哪些部分？

公用建筑面積由以下兩部分組成：１．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；２．套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

62、公用建筑面積如何計算？

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

63、公用建筑面積分攤如何計算？

公用建筑面積

公用建筑面積分攤系數=─────────

套內建筑面積之和

分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

64、房屋登記機構辦理各類登記的時限是多長？

自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：（一）國有土地范圍內的房屋所有權初始登記，30個工作日；其他房屋所有權登記，10個工作日；集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日；（二）抵押權、地役權登記，10個工作日；（三）預告登記、更正登記，10個工作日；（四）異議登記，1個工作日（原則上當天辦理）。

65、有償取得土地使用權的房屋辦理初始登記，應提交哪些材料？

答:需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）國有土地使用權證；（4）建設工程規劃許可證；工程規劃驗收合格證明（2002年1月1日后竣工項目）；（5）建筑工程施工許可證、建設工程竣工驗收合格證明（建設、施工、監理、設計單位四方的工程質量竣工驗收證明；單體建筑300平方米以上或者投資30萬元以上）；（6）聯建房屋提交聯建協議原件、立項批復；（7）房屋面積測繪技術成果報告，包括公用建筑面積分攤原則和部位說明原件；房屋登記表、房產平面圖原件二份；測繪成果備案表原件；（8）區縣公安分局人口管理處（科）出具的北京市門樓牌編號證明信；（9）預售商品房項目提供預售房號與現房房號對照表原件

66、新建商品房辦理過戶登記需要提交哪些材料？

需要材料：

（1）身份證明材料（開發企業）；（2）房屋所有權證原件（大產權）；

以上兩項由開發企業提供，每年提供并核驗一次，一年內無變更的，為買房人辦理轉移登記時，可不再重復提交。（3）登記申請書原件；

（4）申請人身份證明；（5）房屋買賣合同原件；2005年3月15日以后簽訂商品房預售合同的，提交網上簽訂的預售合同；2006年1月1日后簽訂商品房現房買賣合同的，提交網上簽訂的現房買賣合同。（6）簽訂預售合同的，買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書原件；（7）房屋登記表、分戶平面圖二份原件；

（8）專項維修資金專用收據（1999年1月1日以后簽訂購房合同的）原件；（9）契稅完稅或減免稅憑證原件。

67、已購公有住房買賣，辦理過戶登記應提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件；（4）網上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件；（5）買賣雙方當事人約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件；（6）房屋登記表、房產平面圖二份；（7）契稅完稅或減免稅憑證原件；（8）補交土地收益的證明；（9）補交房屋差價的證明（標準價、優惠價購買的，補交金額計算公式：當年成本價×房屋面積×6%）；（10）“O二六”單位的房屋，提交“O二六”單位的批準出售證明原件；

68、已購經濟適用住房按市場價出售，辦理過戶登記需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件；（4）網上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件；（5）買賣雙方當事人約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件；（6）房屋登記表、房產平面圖二份；（7）契稅完稅或減免稅憑證原件；（8）補交土地收益的證明。

69、存量房屋買賣，辦理過戶登記需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件；（4）網上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件；（5）買賣雙方當事人約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件；（6）契稅完稅或減免稅憑證原件；（7）房屋登記表、房產平面圖二份；（8）國有土地使用證（整宗房產）；（9）整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件；（10）商業配套設施轉讓的，還應提交按規劃用途使用房屋的承諾原件。

70、房屋繼承、遺贈，辦理過戶登記需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件；（4）繼承權公證書原件，或接受遺贈公證書原件，或法院生效法律文書原件；（5）房屋登記表、房產平面圖二份；（6）契稅完稅或減免稅憑證原件（繼承除外）。

71、房屋贈與，辦理過戶登記需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件；（4）贈與協議公證書原件，或贈與公證書和接受贈與的書面文件原件；（5）契稅完稅或減免稅憑證原件；（6）房屋登記表、房產平面圖二份；（7）已購公有住房贈與的，提交補交土地收益證明及補交房屋差價（標準價、優惠價公有住房）證明；（8）已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年的經濟適用住房或限價商品住房贈與的，提交補交土地收益證明；（9）國有土地使用證（整宗房地產）；（10）整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件。

72、法院判決、仲裁機構裁決房屋轉移，辦理過戶登記需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件（不能提交的，由房屋登記機構或登記部門公告作廢）；（4）人民法院或仲裁委員會生效的法律文書；（5）房屋登記表、房產平面圖二份；（6）契稅完稅或減免稅憑證原件；（7）國有土地使用證（整宗房地產）；（8）整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件。

73、夫妻間房屋轉移登記，辦理過戶手續需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）關于房屋所有權歸屬的約定原件或轉讓協議原件；（4）結婚證或婚姻關系證明；（5）房屋登記表、房產平面圖二份；（6）契稅完稅或減免稅憑證原件。

74、夫妻離婚涉及房屋轉移登記，辦理過戶登記手續需要提交哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證原件（法院判決離婚，申請人不能提交原件的，由房屋登記機構公告作廢）；（4）離婚證及離婚財產歸屬協議（協議離婚）或人民法院生效法律文書；（5）房屋登記表、房產平面圖二份；（6）契稅完稅或減免稅憑證原件。

75、以成本價或標準價購買的房屋，改成商品房的，應如何補繳哪些款項？

成本價和標準價購房，應按下列方式，補繳款項：當年房改成本價x建筑面積x1%；當年房改成本價x建筑面積x6%(向指定單位補交）。

76、辦理房屋抵押登記，應提供哪些材料？

需要材料：（1）登記申請書原件；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證（原件及復印件），共有的房屋還需提交共有權證（原件及復印件）、共有人同意抵押的書面意見原件（共有人共同簽訂抵押合同的除外）；按份共有的房屋，以其所有份額設定抵押的，可不提供其他共有權人的共有權證及共有人同意抵押的書面證明；（4）國有土地使用證（整宗房地產）；（5）主債權合同原件、抵押合同原件；（6）未辦理抵押權預告登記的，申請房屋轉移登記和抵押登記一并辦理的，提交抵押權人簽署的領取房屋他項權證后向借貸人放款的具結原件；（7）以已購公有住房抵押的，提交原購房合同，其中央產已購公有住房抵押的，提交央產房上市出售確認表原件；（8）抵押當事人認定的已銷售和辦理轉移登記房屋的清單原件（房地產開發項目）。

77、個人轉讓房產需要交納哪些稅收？

個人住房轉讓二手房涉及到買賣雙方，涉及到營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等六個稅種，以及教育費附加、地方教育費兩項。具體而言，賣方要繳納營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、個人所得稅，以及教育費附加和地方教育附加。買方要繳納契稅。買賣雙方要繳納印花稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

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