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寧波
住宅出租為商用,是否違法
住宅出租為商用,是否違法(《物權法》有效期限截止于2020年12月31日)
《物權法》明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。如果住宅商用的，經過法定程序的，是不違法的。
住宅如何用作商業用途
根據《物權法》第七十七條的規定，住宅商用最起碼應當符合兩個條件，一是符合法律、法規及管理規約；二是征得有利害關系的業主同意。兩個條件分別來說：
(一)符合法律、法規及管理規約
對于住宅商用的審批程序，并沒有法律法規的專門性規定，但是依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第九條：“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理，……”的相關規定可知，建筑的住宅用途是經過規劃審批的，必須遵守，如需改變，應經規劃部門的審批同意。
另外，如果小區業主管理規約對于住宅商用有限制的，還應當遵守管理規約。
(二)經有利害關系的業主同意
《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”由此可見，業主不得隨意改變住宅的居住用途，這是業主應當遵守的一個最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如未能取得整棟樓全體業主的同意(哪怕只有一名業主不同意)，則改變房屋用途是不合法的。
住宅不得進行哪些商業用途
《娛樂場所管理條例》(國務院458號令)第七條規定：“娛樂場所不得設在下列地點：(一)居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內；……”、《西安市大氣污染防治條例》第三十四條第二款規定：“禁止在居民住宅樓的底層新建、擴建、改建產生油煙污染的飲食服務業經營場所；不得將居民住宅樓中的住宅用作產生油煙污染的飲食服務業經營場所。”由上可見，住宅不得用作餐飲、娛樂用途。
最新資訊(《民法典》2021年1月1日起生效)
第二百七十九條?【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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