一、如何合理約定購(gòu)房定金?

一般來說，如果買方違約了，那就不能要求返還定金，如果賣方違約了，那就需要支付雙倍定金，所以，在雙方約定購(gòu)房定金時(shí)，最好不要過高也不能過低，否則雙方都有可能承擔(dān)較大數(shù)額的損失。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！币簿褪钦f，雙方所約定的定金數(shù)額最好是房款的20%，這樣既可以不用冒著損失重大的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人權(quán)益也可以受到法律的保護(hù)。

二、什么情況下可以退回購(gòu)房定金?

1、如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，或者賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約的話，買方違約的就不返還定金，賣方違約的就要雙倍返還定金。

2、如果雙方對(duì)房屋合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

3、如果因賣方未取得銷售許可證，或者買方不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或合同無效的，賣方應(yīng)將定金返還。

4、如果買方在正式簽約時(shí)將認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

5、如果賣方在認(rèn)購(gòu)書中表明有權(quán)在正式合同中對(duì)認(rèn)購(gòu)書中所列之價(jià)格、面積等有修正之權(quán)利，應(yīng)視為合同的主要條款未確定，正式合同無法成立，賣方應(yīng)將定金及利息返還買方。

三、交付定金應(yīng)該注意什么?

1、定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，買方可以依法自主決定是否訂立定金條款。

2、雙方應(yīng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。

3、要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。

4、個(gè)別賣方會(huì)利用買方缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓買方違約，這點(diǎn)需注意。

5、定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的，定金可以要求返還，但是訂金不可以，所以要看清合同中是否注明“定金”的字樣。

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