二手房買賣中消費(fèi)者需要注意的的五個(gè)問題
問題一:產(chǎn)權(quán)狀況是否明晰
根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,因在拆遷范圍或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外,若房屋仍設(shè)定抵押,交易中心也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),有的貸款抵押房產(chǎn)證上有抵押章,有的則沒有不查檔案則不會發(fā)現(xiàn)。而上述兩種情況,常常會被購房者忽略,而房屋業(yè)主通常不會主動提及。如此,可能造成買賣合同已簽訂,買方首期款也已支付業(yè)主后,在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓,由此則可能給買方造成很大的損失。
有的房改房屬標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))單位有部分產(chǎn)權(quán),出售時(shí)要先經(jīng)單位同意單位放棄優(yōu)先權(quán)才能出售。不經(jīng)單位同意出售無效。
有的是央產(chǎn)房沒有經(jīng)批準(zhǔn)上市房主就擅自簽合同出售,結(jié)果當(dāng)然地不能辦過戶手續(xù),最后是買賣不成。
問題二:房屋類型是否明晰
現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房,但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房。如果這類使用房未取得產(chǎn)權(quán)證,未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意不能轉(zhuǎn)讓,不能辦過戶手續(xù)。同樣,要避免購房人在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)上述問題而遭受損失。因此,在購房看房的時(shí)候,必須首先確定這是什么樣的房屋類型,了解清楚后,才能做出是否考慮的決定。
問題三、合同簽訂人是否明知
眾所周知,房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人,及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,不認(rèn)真審查他的授權(quán)委托書,共有人同意出售的書面材料,則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為及共有人不知情為由,主張?jiān)摵贤瑹o效,買賣就無效。那么,購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任,損失往往難以彌補(bǔ)。
問題四、非居住用房稅費(fèi)是否明確
購買非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。非居住用房要交印花稅,城建,教育費(fèi)附加,土地增值費(fèi),和個(gè)人所得稅及契稅,稅費(fèi)遠(yuǎn)高于居住用房交的稅費(fèi)。房產(chǎn)交易中,若由于對購買非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足,則可能出現(xiàn)大大超出購房人的原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人對收益的預(yù)期的情況。
問題五、交房手續(xù)約定是否明確
有時(shí),買賣雙方對預(yù)付款方式,辦房產(chǎn)證都有明確的約定,但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。
由此可能會涉及到交房的具體時(shí)間及交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無具體約定,則可能出現(xiàn)逾期交房,卻無法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動局面,及相關(guān)物業(yè),水,電,煤氣,有線電視費(fèi)用結(jié)算不清的情況。
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