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寧波
破產土地使用權轉讓需要注意什么？
一、破產土地使用權轉讓需要注意什么
轉讓合同的形式，國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
國有土地的權屬調查和資信能力調查
(1)轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
(2)轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。
二、土地使用權轉讓
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
三、特點
關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建筑物視為地上權之附屬物;或如日本民法之相反規定，將地上權視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，并能對其占用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在中國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發證，但因兩種權利之間缺乏相互協調和補償的法律規定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對二元主義產生誤解。
在進行破產土地使用權的轉讓時，需要對其相關的注意事項進行了解，保障在土地使用權轉讓過程中不存在任何意外，同時也是保障土地轉讓使用權對轉讓者與被轉讓者的權利進行一個維權，減少在轉讓中不出現不必要的麻煩發生。
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