原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定：承租人被告不能完整履行合同，則賠償三個月房租、支付5%違約金、扣除履約金及支付免租期一個月房租。履行一年之后，被告向原告送達解約通知書，原告簽收。

一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計算

本案中，雙方當(dāng)事人在合同中同時約定了違約金(年租金的5%)、損害賠償金(三個月房租)及履約金(29800.00元)扣除三種責(zé)任承擔(dān)方式，原告至今沒有退還履約金;另外，簽訂合同時，被告尚給原告支付定金100000.00元整，原告至今尚未退還該定金。根據(jù)“損益相抵”規(guī)則，即使被告行為被認(rèn)定為違約，原告應(yīng)當(dāng)在上述四種方式中選擇一種作為追究被告違約責(zé)任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方即本案被告具有補足差額的義務(wù)，因此，原告不能通過重復(fù)累加的方式，無端加重被告的責(zé)任。

二、支付損害賠償金作為違約責(zé)任承擔(dān)方式，具有最終后置性

根據(jù)《合同法》第112條(繼續(xù)履行、采取補救措施與賠償損失的關(guān)系)、第114條第2款(違約金和賠償損失的關(guān)系)的規(guī)定，賠償損失應(yīng)當(dāng)是在違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金及承擔(dān)定金責(zé)任之后尚不足以彌補守約方實際損失時所應(yīng)承擔(dān)的一種責(zé)任。本案中，原告不依據(jù)合同約定的違約金、履約金扣除及實際支付的定金來追究被告違約責(zé)任，直接要求被告賠償損失的主張不符合合同法有關(guān)違約責(zé)任承擔(dān)的基本規(guī)則。另外，被告對其損失額度具有舉證責(zé)任。

三、原告與被告于2008年12月26日協(xié)商一致解除合同，雙方均不違約

2008年12月9日起，原告與被告協(xié)商解除租賃合同的事宜，同年12月26日，雙方對解除合同達成一致意見，原告在《解約通知單》上簽字確認(rèn)：租賃合同于2009年1月1日解除。原告至今沒有對解除合同的意思表示提出任何異議。此過程中合同雙方意思表示真實，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同并無二致;不存在一方違約的情形，因此，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實基礎(chǔ)，更沒有法律依據(jù)。

四、原告在合同解除后并沒有采取補救措施防止損失的擴大

合同解除后，原告并沒有采取補救措施，防止損失的擴大。原告確認(rèn)其與被告之間的租賃合同于2009年1月1日解除后，并沒有采取發(fā)布招租廣告或通過其他方式重新出租該房屋等補救措施。因此，在計算原告的實際損失時，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)扣除損失擴大的部分。通常情況下，辦理房屋出租手續(xù)完全可以在一個月內(nèi)完成，因此，原告遭受的損失不會大于1個月的房租，除非原告放任損失無限擴大。

五、原告據(jù)以計算實際損失的條文約定不明，可以補充約定或協(xié)商

合同中約定損害賠償金“三個月房租”，是對可能發(fā)生損害的預(yù)估而不是實際損失數(shù)額，因而，不考慮實際損失大小，直接據(jù)以判定賠償數(shù)額的做法欠妥。同時，合同解除后，損害才剛剛開始發(fā)生，因此，三個月的房租應(yīng)當(dāng)是以合同解除后該房屋可以得到的租金為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以之前或合同約定的租金為標(biāo)準(zhǔn)，顯然，“房租”本身具有變化不定的特點而且本身不能作為貨幣單位，所以，“三個月的房租”不是一個確定值，不能直接作為損害賠償數(shù)額。根據(jù)法律規(guī)定，雙方可以協(xié)商確定具體的賠償數(shù)額。