在法律上，國有土地或集體土地被國家機關或公民等依照程序占有土地的權利，叫做土地使用權。國家規定集體土地或國有土地的持有主體可以在最初的登記后進行變更。那么，是不是每個都享有土地使用權?土地使用權主體變更的限制有哪些人?

國內情況

在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。因土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。

變更登記

l、借款合同、(最高額借款抵押合同有借款內容的，不必單獨提交借款合同)、土地使用權抵押合同(含最高額借款抵押合同，在此合同簽訂后十五日內辦理土地使用權抵押登記)、土地使用證、地上物權屬證明材料和《土地使用權抵押登記申請表》。

2、申請人、債務人屬單位的要提交營業執照和法人證明、《土地登記法人代表身份證明書》、法人代表身份證復印件;屬個人的要提交身份證復印件或戶口簿;委托代理的，需提交代理人身份證復印件和委托書。共同共有的土地，在辦理土地使用權抵押登記時，共有人應共同申請或委托代理人申請。

3、土地評估報告書或抵押人與抵押權人對標的物價值證明：出讓用地的評估報告需提供抵押權人的認可書。

4、下列不同的情況，提交不同的材料：

(1)若抵押人與債務人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物給債務人進行抵押的合同或承諾書，合同或承諾書的內容包括被抵押的主債權的種類、數額、債務人履行債務的期限，抵押物的名稱、數量、座落、用途、權屬，抵押的范圍、債務償還的辦法等，并由抵押權人見證;

(2)屬集體企業抵押的，必須由上級政府或主管部門提出審查意見;屬國有企業抵押的，必須由國有資產管理部門和上級主管部門提出審查意見。屬集體和國有企業的，應有單位領導成員或代表大會集體討論的書面意見(本款材料在抵押變更登記時抵押金額無增加的和債務人無變化的不需提交);

(3)抵押物權屬股份(合伙)制企業所有的，須經工商部門確認的董事或股東簽名同意抵押的企業董事會書面批準意見，董事或股東的簽名由抵押權人或市土地交易中心、國土資源分局、公證部門進行監證;

(4)屬房地產開發的商住用地，必須提交市建設部門出具未辦理銷售商品房許可證的證明;屬單位的住宅用地，必須提交市房改辦或職工代表確認的未出售房地產的證明;若已辦理房地產權證，必須提交房地產權證;已建有房屋，未辦理房產權證的必須提交房管部門(或抵押人)未辦理房產權證和房產抵押的證明 (或承諾書)、房產來源的證明文件;

(5)以集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明;

(6)對外抵押的需提交國家主管部門批準文件;

(7)土地使用權分割抵押的，應提交數字化測量的宗地圖，抵押人和抵押權人分別在宗地圖上蓋章確認。由國土部門確定抵押土地的界線和面積。若分割抵押給同一個抵押權人，只填寫一份申請表;若分割抵押給多個抵押權人的，應填寫多份申請表。

(8)在本宗地內，部分土地已核發了房地產權證而未同時抵押，在辦理未核發房地產權證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數字化測量的宗地圖，并經市房管部門在圖上確認已核發房地產權證的范圍。

(9)在本宗地內，部分土地已頒發了商品房預售許可證，在辦理未核發商品房預售許可證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數字化測量的宗地圖，并經市建委在圖上確認已頒發商品房預售許可證的范圍。

5、需要提交其它有關規定的資料。

6、凡提交的資料是復印件，鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對，凡一致的，加蓋收件單位核對章，由核對人和提供者共同簽名;提交的資料按本表指定的位置粘貼好。

因此，對土地使用權主體變更的限制一般沒有多大，只要符合國家規定的變更主體即可。土地使用權的變更也有規定的變更流程，要做好相關登記，準備變更材料。需要注意的是，土地使用者變更土地使用權是有期限的，居住用地一般不超過七十年。

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