土地使用權租賃是怎么一回事？相關的規定又是怎樣的？土地使用權租賃合同糾紛相關的知識對此你都了解多少？小編在此將會為大家詳細帶來其中相關的知識進行解讀。

民事判決書

(2004)阿民重字第8號

原告王某等四十九人(見附表，附表略)

原告訴訟代表人王某，男，1941年**月*日生，漢族，某村農民，現住所新華A某村。

原告訴訟代表人韓某柱，男，1961年*月*日生，漢族，某村農民，現住所新華A某村。

原告訴訟代表人張某，女，1966年*月*日生，漢族，某村農民，現住所新華A某村。

委托代理人王某，系黑龍江岳華律師事務所律師。

被告阿城市新華A某村委員會(以下簡稱為某村)，住所地阿城市新華A某村。

法定代表人關某輝，該委員會主任。

委托代理人張某，男，1959年*月*日生，漢族，某村農民，住所地阿城市新華A某村。

被告阿城市新華A人民政府(以下簡稱為A政府)，住所地阿城市新華A。

法定代表人杜景啟，職務A長。

第三人黑龍江B實業有限公司(以下簡稱為B公司)，住所地哈爾濱市呼蘭利民開發區。

法定代表人姜某斌，職務董事長。

委托代理人楊某，該公司副總經理。

委托代理人鹿某平，系哈爾濱東方鹿律師事務所律師。

原告王某等四十九人訴被告某村委會、A政府及第三人B公司土地租賃合同、土地侵權糾紛一案，本院于2002年10月24日受理后，并依法判決，后被哈中院于2003年12月16日發回重審，本院依法另行組成合議庭，由代理審判員陳景福擔任審判長，代理審判員王中偉、雷某紅參加評議，于2004年4月9日公開開庭進行了審理，原告訴訟代表人王某、張某及其委托代理人王某，被告阿城市新華A某村民委員會法定代表人關某輝及其委托代理人張某，第三人B公司的委托代理人楊某、鹿某平到庭參加訴訟，被告阿城市新華A人民政府經傳票傳喚，無正當理由未到庭。本案現已審理完畢。

原告王某等四十九人訴稱，第三人與二被告在沒與原告協商的情況下制定土地租賃協議，并以此項目是省領導主抓項目為由，迫使原告與某村簽定土地租賃合同，2002年8月5日，由新華A政府出面，用拖拉機強行推掉原告地里的玉米，并和部分農民發生口角，其中一人被打傷，土地被推后，又強迫一部分農戶簽定協議，現還有部分農民沒簽協議。根據相關法律規定，第三人在沒辦理任何手續的情況下，強行侵占農戶土地，而且某村與原告及第三人簽定的協議從主體、內容、使用期限、擔保條款等方面均有悖法律規定，為使原告利益不受侵害，特向人民法院起訴。請依法確認被告某村與原告、某村與第三人簽訂的土地租賃協議無效，要求被告及第三人恢復土地原狀，賠償青苗損失差價款9萬元，訴訟費由被告負擔。

被告某村辯稱，答辯人受第三人委托，經村民代表大會討論通過，由答辯人與原告簽訂了土地租賃合同后，再由第三人與答辯人簽訂土地租賃合同，雖有10名原告未簽訂合同，但有91戶農戶(部分原告)已簽訂了合同，且收取了租金。根據有關文件規定，村委會是村集體所有土地的經營管理者，村委會與原告簽訂合同及村委會與第三人簽訂合同，是依法履行村委會對集體所有土地的經營管理權，不存在違法問題。原告土地不是基本農田，而是一般農田。第三人用地前，原告口頭同意機車進地，不存在強行推地問題，原告不同意簽合同，村委會決定為其串地，而原告不同意。綜上，答辯人請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告A政府辯稱，第三人與某村之間簽訂租賃土地合同，是某村行使農村集體土地的經營管理權，A政府不是權利義務主體，A政府未與任何單位簽訂土地租賃合同。A政府出面用拖拉機強行推掉地里青苗更無此事，綜上，不同意原告的訴訟請求。

第三人B公司述稱，本案涉及101戶農民的土地使用權問題，是某村農民自己的問題，是某村農民的公共事務，村委會參與簽訂本案合同，符合村民委員會組織法的規定。村委會在本案的民事法律地位，就是本案農民的代理人，最終的權利義務由農民與B公司享有與承擔。在某村土地租賃過程中，為尊重農民的意思表示，村委會提出了不愿出租土地的農民可選擇以地換地的方案，有91戶農民自愿選擇了出租土地，雖然有幾戶合同是他人代簽，但不能影響合同效力，因代簽戶多是長年在外，土地已交由其親屬經營使用，現原告對合同產生異議，只能證明原告對已經作出的意思表示的一種反悔，并不能否定當初意思表示的真實性。本案土地租賃是在三分之二以上村民代表會同意的前提下進行的，完全體現了村民的意志。原告主張第三人租賃土地違反中共中央2001年28號文件、黑龍江省國土資源廳2002年132號文件、黑龍江省土地管理條例，第三人認為，上述文件，不屬于法律和行政法規，根據合同法第五十二條規定，只有違反法律、行政法規強制性規定的合同才屬無效合同，據此，原告此主張不能成立。第三人使用原告出租的土地正在辦理相關審批手續，現不能確定第三人不能補辦有關批準手續，還沒有根據確定本案合同無效。綜上所述，本案合同主體合法，意思表示真實，內容合法，程序合法，合同的效力不容否認，雙方權利義務應受法律保護，法院應依法駁回原告的訴訟請求。若原告有充分事實根據和法律根據否定第三人的主張，否定本案合同效力，第三人將請求本案的過錯主體承擔本案因合同無效給第三人造成的損失 3100萬元。

本院開庭審理時出示各方在原審時提交的以下證據：

原告方提交的證據：

證據一、土地租賃協議書45份，證明原告與被告某村委會簽訂的土地租賃協議在主體、期限、青苗補償費、擔保等方面違反相關政策規定。

證據二、土地租賃合同書一份，證明某村與B公司簽訂的土地租賃合同同樣存在主體、期限、青苗補償費、擔保違反相關政策規定。

證據三、責令停止違法行為通知書一份，證明第三人無任何土地審批手續的情況下占用耕地建設雞舍。

證據四、土地承包證45份，證明原告對第三人占用土地享有使用權。

原告在本院開庭時，又出示了以下證據：

證據五、會議記錄三份，證明第三人占地是村里兩會討論的，并未召開村民會議及村民代表大會。

被告某村委會提交了以下證據：

證據一、會議記錄三份(與原告所提交證據五相同)，證明第三人租賃土地是經村民代表會議討論決定。

被告阿城市新華A政府未向本院提交抗辯證據。

第三人B公司提交了以下證據：

證據一、某村與B公司簽訂的土地租賃合同一份，證明建雞舍用地屬于合法用地;

證據二、阿城市政府文件，關于解決黑龍江B實業有限公司種雞廠占地糾紛問題的報告。證明阿城市政府對原告到省政府上訪問題所采取的解決問題的措施。

證據三、會議紀要。但在此次庭審中，撤回此證據。

審理中，原、被告及第三人對于相對方提交的證據當庭進行了質證，并充分發表了質證意見，原告對第三人提交的被告某村委會與原告簽訂的土地租賃協議、某村委會與B公司簽訂的土地租賃合同、阿城市人民政府文件、被告某村委會提交的會議記錄有異議，認為：1、土地租賃協議與土地租賃合同的簽訂程序違法，部分內容與法相悖，應確認合同無效;2、阿城市政府對上訪問題的處理決定，不具有法律約束力;3、某村民代表會議記錄不實，不能作為定案的依據;4、第三人應依法給付原告青苗補償費。被告某村委會及第三人B公司對原告提交證據真實性無異議，但對其主張持有異議，認為某村與原告簽訂的土地租賃協議是有效的協議，因為：1、第三人租賃土地是經村民代表大會討論決定;2、雙方系自愿協商;3、占用未簽訂協議原告的土地，是為了招商引資拉動地方經濟而采取的行政手段。因此，應認定合同有效，按合同約定履行。

根據原、被告及第三人的質證，本院對本案的證據認定如下：對各方提交的證據，各方對真實性均不持異議，故對所有證據真實性予以確認。

審理中，原、被告雙方對以下事實無異議：

1、2003年7月，第三人B公司決定在阿城市新華A某村租用土地建設現代化養雞場。經與被告某村委會協商，經被告新華A政府同意并擔保，于同年8月 5日簽訂土地租賃合同，由第三人租賃被告某村委會所有土地249480㎡;每年0.42元/㎡一年付一次;租期50年;第一年給付青苗損失0.3元/㎡。

2、第三人B公司所租賃土地位于阿城市新華A哈五公路兩側，共分為兩塊地，涉及101戶農民。其中南塊地涉及農戶46戶。2003年8月5日被告某村委會與南塊地(北塊地未簽)部分農戶簽訂土地租賃協議書的情況下，用推土機推掉南塊地青苗，占用土地。

3、在被告某村委會推掉南塊地青苗后，101戶農民中有91戶與被告某村委會簽訂土地租賃協議，其中含原告崔志華等本人親自簽訂合同的35人(見附表一，附表略)，由他人代簽合同的韓某杰等3人(見附表二，附表略)，王某等10戶(見附表三，附表略)未簽訂合同。

4、被告某村委會與農民簽訂協議的主要內容是農戶提供土地給第三人使用，期限為26年，補償方式為每年280元/畝，一年一付，青苗損失費為0.3元/㎡，由被告A政府用農業稅擔保。

5、上述簽訂土地租賃協議的38戶原告在簽訂合同的當日按280元/畝標準領取了三年的土地補償費，按0.3元/㎡的標準領取了一年的青苗補償費(詳見附表四，附表略)。

6、被告某村委會對第三人租賃土地之事，在7月26日、28日召開兩次村委會議和支委會議討論，兩次均一致通過租賃的有關事宜，兩次參加會議人員均為12人。

7、被告某村委會對第三人租賃土地之事，曾在該村趙家召集涉及被租賃土地農戶參加的會議，會議上傳達了村上兩次會議精神，并征求意見，農民提出在一次性補償全部費用前提下，同意出租土地，但對會議情況沒有記錄。

8、被告某村委會承認該村共有村民800多戶，村民代表30多名，被出租的土地有耕地350畝、荒地30多畝。

9、第三人B公司于2003年8月在租賃的土地上建筑現代化養雞舍，但使用土地及建筑雞舍在庭審辯論結束前均未能提供相關部門的審批手續。

10、審理中，原告于順撤回起訴。

對上述事實，本院予以確認。

審理中，原、被告及第三人爭議的焦點是原告與被告某村委會、被告某委會與第三人之間所簽訂的土地租賃協議是否有效，第三人給予原告的青苗補償費是否合理。

根據原、被告及第三人的訴訟意見，本院對各方的焦點問題評議意見如下：

(一)、關于原告與被告某村及被告某村與第三人B公司簽訂的土地租賃合同效力問題。

本院認為，各方所簽訂的上述土地租賃合同無效。其理由是：1、《中華人民共和國土地管理法》規定“農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、某地、草地、農田水利用地、養殖水面等”，“使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續”。而各方簽訂的合同中，直接將耕地變成建造種雞廠的用地，與該法規定相違背。2、《中華人民共和國土地管理法》規定“農民集體所有的土地由本集體經濟組以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報(鄉)A人民政府批準”，而《中華人民共和國村民委員會組織法》規定“村民會議由本村18周歲以上的村民組成。召開村民會議，應當有本村18周歲以上的村民過半數參加，或者有2/3以上農戶的代表參加，所作決定應當經到會人員的過半數通過”?！按迕翊碛纱迕衩?戶或15戶推選1人，或由各村民小組推選若干人”。本案中，原告所在村共有農戶 800多戶，被告某村在召開村民會議時只召集了涉及到的101戶農民參加，且據被告承認村民代表也不到10人，而本村選舉村民代表30多人，故其討論事項、召開會議違反上述規定。同時《中華人民共和國土地管理法》規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應辦理轉用審批手續”，“改變土地用途應辦理變更登記手續?！倍景钢?，第三人在法庭辯論結束前，仍未能向本院提供相關手續。3、《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》 (2001)28文件)規定，土地流轉的主體是農戶、土地使用權流轉必須建立在農戶自愿的基礎上，土地的流轉轉包費、轉讓費和租金等應由農戶與受讓方或承租方協商確定，流轉的受益歸農戶所有。本案中，土地流轉的主體是首先由第三人B公司與被告某村委會，然后是被告某村委會和原告，與上述規定相違背。同時該文件還規定：土地流轉的主體是農戶，由鄉A政府或村組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的反租倒包，不符合家庭承包經營制度，應予制止。

土地使用權租賃合同（二）

土地使用權租賃合同（一）

土地使用權租賃合同（三）