承租人僅要求優先購買其承租的部分房屋,法院應否支持

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第二百三十條?【優先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

法院應當支持。

出租人出賣整棟房屋的，承租該房屋之一部分的承租人是否享有優先購買權的問題。最高人民法院佚于貫徹執行<民法通則>若干意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”根據上述法律規定，所謂房屋的優先購買權，是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優先于第三人購買所承租房屋的權利。其特征包括：(1)基于法律的規定。(2)是一種物權性質的請求權。(3)是一種附條件的形成權。即優先購買人依自己一方的意思，形成以出租人與第三人同等條件為內容的契約，無須出租人的承諾。(4)具有專屬性。此權利僅屬于承租人本身。

在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優先購買權，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優先購買權。因為法律賦予承租人的優先購買權范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務讓承租人行使優先購買權，否則，就侵犯了出租人的權利。在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優先購買權，也沒有侵犯承租人權利。因為法律賦予承租人的優先購買權權限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優先購買權。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優先購買權問題。承租人行使優先購買權的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優先購買權。讓承租人行使優先購買權并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優先購買權，則侵犯了承租人的優先購買權，影響承租人利益。

出租人整體出賣房屋，承租人行使優先購買權，有利于維護交易秩序的穩定，兼顧出租人和承租人利益，符合優先購買權的立法精神和目的。優先購買權的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優先性，使出租人和承租人的租賃法律關系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩定，促進市場經濟的發展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事實前提，故法律規定承租人的優先購買權。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優先購買權，照樣對出租人利益不構成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優先購買權的立法精神和目的。在本案中，出租房屋整體出賣，出租人應在出賣前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人申強享有優先購買權。出租人出賣房屋時，并未通知承租人，侵犯了承租人的優先購買權。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條的規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。

綜合上述，小編整理有關承租人優先購買房屋的相關內容。由此可見，在被告與第三人已經簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能請求確認合同無效，但可以向被告請求賠償。如果你對這方面有更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。