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寧波
買了小產權房碰到拆遷怎么辦？
一、買了小產權房碰到拆遷怎么辦?
小產權房是沒有合法的不動產登記證書的，若小產權房涉及拆遷，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協調處理。
具體來說，小產權房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況：
1、小產權房的性質是屬于履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。
由于根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。
2、小產權房是屬于違法建筑，對于這種情況，根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”的規定。
二、小產權房的購買風險
1、法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
2、房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
3、政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4、監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
很多買家當初在買房子的時候就知道是小產權房，只不過是出于經濟壓力，也心甘情愿的購買了這套小產權房，不過，雖然買賣雙方對小產權房的轉讓沒有任何的意義，但賣小產權房的這種行為本身就已經違法了，如果碰到拆遷的話，處理起來也更麻煩。
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