所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租,并與租房者簽訂一個合同,在合同期內(nèi)買所租的房,開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者,而租房者在租房期內(nèi)所交的房租,可以抵沖部分購房款,待租房者付清所有房款后,便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán);如果租房者在合同期限內(nèi)不購房,則作退租處理,先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。
以租代售有以下三個優(yōu)點(diǎn):
一是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式,對買賣雙方都有好處。現(xiàn)在許多人害怕一旦交了款,房子出現(xiàn)了問題,怕開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬,出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題無法解決。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察房屋質(zhì)量的時間,消費(fèi)者心里有數(shù),房屋質(zhì)量好,就買;反之就不買,只是租一下,不會有太大的經(jīng)濟(jì)損失。
二是如果租房者想買下所租的房子時,先期所付的銀行按揭方式少了不少的利息,因此比較實(shí)惠。
三是即使租房人不買房,開發(fā)商的房子也沒有閑置,昔日的包袱變成了財富。因此說,以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的選擇余地,又為開發(fā)商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場。
以租代售的三大風(fēng)險
風(fēng)險一:由于現(xiàn)在房屋的價格具有極大的可變因素漲浮不定,在簽訂租賃合同時所簽的價格與所要求的"五年限制"之后的該房屋價格很可能是不一樣的,如果房屋價格上漲了,那么賣家完全可以寧愿賠償違約金,也不愿意按以前約定的價格賣掉房子。這對于買家來說,則要承擔(dān)由此帶來的諸多的不利后果,甚至能丟失掉購買新房屋的機(jī)會。出租年限越長,風(fēng)險就越高。
風(fēng)險二:如果房屋價格下降了,那么買家也有可能在承租期內(nèi)解除雙方的租賃合同,使得出租人出售房產(chǎn)的目的無法達(dá)成。也就是說,收益本身的不確定性將給交易雙方違約帶來了巨大的變動空間。
風(fēng)險三:站在買房者的角度看,其實(shí)和賣房者簽訂的是附期限合同,這種附期限合同只有期限到期時才生效,如果租房期間雙方因?yàn)榉績r等因素有分歧,買房者的利益是不受法律保護(hù)的。
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