一、公房拆遷承租人資格怎么認(rèn)定?
公房拆遷涉及到多方利益的分配,首先面臨的是公房承租人資格認(rèn)定問題,依照不同情況,需要進(jìn)行公房承租人資格確定的有這樣一些情況:
1、原承租人仍然健在的一般不發(fā)生承租人變更,補(bǔ)償對象當(dāng)然還是原承租人;
2、承租人依法變更,變更后的承租人為新的公房承租人,在拆遷中取得補(bǔ)償獲益權(quán);但這種情況下會發(fā)生不符合規(guī)定的變更而侵害成員利益的情況,被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原變更,政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的,當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟請求法院依法予以撤銷;
3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住,因?yàn)闆]有拆遷補(bǔ)償的問題一直沒有辦理變更。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割,家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)不同的意見。
一要根據(jù)承租公房的實(shí)際居住情況和繳納房租的狀況來決定,
二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位繳納房租的,是與政府公房管理部門之間形成了事實(shí)上的公房租賃關(guān)系,實(shí)際居住的家庭成員成為事實(shí)上的公房承租人。由于沒有變更公房租賃登記,其公房承租人身份不明確,容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑,在這種情況下實(shí)際承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門申請確認(rèn)或變更。
根據(jù)規(guī)定,申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件:1、原承租人死亡或外遷;2、與原承租人為同一戶籍;3、是原承租人的家庭成員;4、與原承租人共同居住二年以上;4、沒有其他住房。
二、公房拆遷怎么補(bǔ)償
首先須明確一點(diǎn):公房是國家財產(chǎn),不能作為私人財產(chǎn)被繼承。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人,由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補(bǔ)償,政府對被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財政或者返還原售房單位的部分,并分別上繳或者返還。拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償,被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,由原承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議,但對拆遷事宜協(xié)商一致的,由拆遷人對所有人補(bǔ)償,由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時的處理方式:為保障承租人的權(quán)益不受損害,實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。
有關(guān)公租房拆遷補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)定情況,首先要認(rèn)定賠償?shù)闹黧w和客體,賠償?shù)闹黧w一般是拆遷部門或者房地產(chǎn)開發(fā)商位,而賠償?shù)目腕w一般是承租人,對于承租人的認(rèn)定需要按照合同中簽字的人員來確定,并不能按照現(xiàn)住戶來進(jìn)行處理。
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